Thống đốc Ngân hàng Nhà nước nói về tín dụng đối với bất động sản

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, thị trường bất động sản bao gồm nhiều chủ thể tham gia, dòng vốn đầu tư vào thị trường rất đa dạng như nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI), vốn huy động trên thị trường quốc tế thông qua việc phát hành trái phiếu hoặc vay các tổ chức nước ngoài, nguồn vốn huy động từ thị trường chứng khoán, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp và nguồn vốn tự có, tự tích lũy của các tổ chức, cá nhân.

Với các tổ chức tín dụng, theo quy định của pháp luật hiện hành, tham gia thị trường bất động sản với vai trò cho vay đối với các chủ thể, trực tiếp mua trái phiếu của doanh nghiệp, bảo lãnh cho các chủ thể trên thị trường và trong một số trường hợp có thể trực tiếp mua, nắm giữ bất động sản.

Và với vai trò là ngân hàng Trung ương và cơ quan quản lý Nhà nước về hoạt động ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước điều hành chính sách tín dụng nhằm mục tiêu chính sách tiền tệ và đưa ra các quy định, chính sách bảo đảm an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho rằng, có 4 vai trò của Ngân hàng Nhà nước đối với việc tham gia thị trường bất động sản của tổ chức tín dụng đó là vai trò cho vay đối với các chủ thể tham gia trên thị trường.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến thời điểm 31/5/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là 2,33 triệu tỷ đồng, tăng 12,31% so với cuối năm ngoái, đây là mức tăng cao so với cùng kỳ các năm trước và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế.

Trong số 2,33 triệu tỷ đồng dư nợ, tín dụng lĩnh vực bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng (1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%), dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh bất động sản là hơn 786 nghìn tỷ đồng, tăng 8,4% so với cuối năm ngoái và chiếm tỷ trọng 33,7% dư nợ tín dụng lĩnh vực này.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng. (Ảnh: SBV)

Ngoài việc thực hiện cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản từ nguồn vốn huy động của người gửi tiền, trong những năm qua, hệ thống các tổ chức tín dụng còn thực hiện một số chương trình, tín dụng về nhà ở theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ được áp dụng các quy định đặc thù về đối tượng, điều kiện vay vốn, lãi suất.

Cụ thể, đối với chương trình tín dụng 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP từ năm 2013. Chương trình đã hoàn thành việc giải ngân vào cuối năm 2016 với doanh số là 29.679 tỷ đồng tạo điều kiện cho hơn 53.000 đối tượng gặp khó khăn có điều kiện tiếp cận về nhà ở. Hiện nay, chương trình đang ở giai đoạn thu nợ, nợ tái cấp vốn được thu đầy đủ, đúng hạn. Đến ngày 30/6/2022, chương trình đã thu nợ lũy kế là 22.486 tỷ đồng, dư nợ cho vay còn lại là 7.189 tỷ đồng.

Đối với chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, hiện nay, ngân sách bố trí vốn cho Ngân hàng Chính sách Xã hội để cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP giai đoạn 2016 - 2020 là 2.163,22 tỷ đồng. Năm 2021, ngân sách bố trí thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách Xã hội. Đồng thời, tại Nghị quyết 11/NQ-CP, tiếp tục bố trí thêm 15.000 tỷ đồng để cho vay theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Tính đến ngày 31/05/2022, Ngân hàng Chính sách Xã hội đã giải ngân được 8.223 tỷ đồng và dư nợ là 7.036 tỷ đồng. Các ngân hàng thương mại được chỉ định (bao gồm Vietinbank, Agribank, BIDV và Vietcombank) chưa triển khai cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP do chưa bố trí được ngân sách nhà nước triển khai chương trình này.

Chia sẻ thêm về việc tổ chức tín dụng với vai trò đầu tư trái phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho rằng, theo quy định pháp luật hiện hành, tổ chức tín dụng được trực tiếp mua, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có trái phiếu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Tính đến cuối tháng 5/2022, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống là 309.506 tỷ đồng. Trong đó, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản của toàn hệ thống tổ chức tín dụng là 154.050 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 49,8% so với tổng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cho biết, tổ chức tín dụng với vai trò bảo lãnh cho các chủ thể tham gia thị trường. Trong đó, tổ chức tín dụng thực hiện cấp bảo lãnh cho các chủ thể tham gia thị trường như bảo lãnh vay vốn, bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thanh toán...

Ngoài ra, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Do đó, tổ chức tín dụng còn thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Tính đến ngày 31/5/2022, số dư bảo lãnh là 685.495 tỷ đồng, trong đó, số dư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là 18.304 tỷ đồng, tăng 5,96% so với cuối năm 2021.

Theo Thống đốc, với vai trò là ngân hàng Trung ương điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng để góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô thì trong những năm qua, căn cứ mục tiêu lạm phát, tăng trưởng kinh tế theo nghị quyết của Quốc hội, Ngân hàng Nhà nước điều hành tín dụng theo chỉ tiêu định hướng hàng năm.

Trong chỉ đạo điều hành, tại chỉ thị đầu năm, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng tập trung vốn vào hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhất là những lĩnh vực ưu tiên theo chủ chương của Chính phủ, kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro như cho vay đầu tư, kinh doanh chứng khoán, bất động sản.

Với vai trò là cơ quan quản lý hoạt động ngân hàng nhằm đảm bảo an toàn hệ thống tổ chức tín dụng, Thống đốc phân tích, nhu cầu tín dụng bất động sản thường là với thời hạn trung và dài hạn (hiện nay khoảng 94% dư nợ có thời gian từ 10 - 25 năm), trong khi đó nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường (khoảng 80% là tiền gửi ngắn hạn).

Nếu các tổ chức tín dụng không cân đối kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, không đáp ứng nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân, ảnh hưởng tới an toàn hoạt động của tổ chức tín dụng, gây hệ lụy rất lớn cho nền kinh tế.

Do đó, với vai trò là cơ quan quản lý, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành đầy đủ hành lang pháp lý để tổ chức tín dụng thực hiện vai trò cho vay, mua trái phiếu, bảo lãnh, trong đó cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, mua trái phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quy định về hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước ban hành các quy định về tỷ lệ an toàn, các giới hạn tín dụng để đảm bảo an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng, chứ không nhằm mục tiêu cắt giảm tín dụng đối với bất động sản.

Theo Thống đốc, thị trường bất động sản có nhiều nguồn vốn khác nhau, tín dụng chỉ là một kênh. Những giải pháp này chỉ nhằm đảm bảo an toàn cho các tổ chức tín dụng như: Quy định về tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài theo hướng giảm theo lộ trình; Quy định hệ số điều chỉnh rủi ro đối với các khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản, các khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản.

Thống đốc cho biết, để góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững cần thực hiện các giải pháp tổng thể, đồng bộ với sự phối hợp của nhiều Bộ, ngành, địa phương.

Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước đề xuất Thủ tướng Chính phủ giao các bộ, ngành, địa phương tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hành lang pháp lý liên quan đến lĩnh vực bất động sản theo hướng phát triển thị trường lành mạnh, hiệu quả; Rà soát, xem xét, đề xuất sửa đổi các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng kiến nghị cần công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng kiến nghị phải rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, thành lập các công ty xếp hạng tín nhiệm uy tín, nâng cao sự minh bạch trong hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán...