Nợ tăng cao, dòng tiền âm nặng, Khải Hoàn Land vừa vay nợ thêm 300 tỷ từ trái phiếu

Vay nợ kênh trái phiếu tiềm ẩn rủi ro

Theo đó, Công ty Cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (mã CK: KHG) vừa công bố thông tin huy động thành công 300.000 trái phiếu, mệnh giá 1.000.000 đồng/trái phiếu, tương đương trị giá 300 tỷ đồng.

Ngày phát hành là 22/12/2021 và ngày hoàn tất phát hành trái phiếu là 10/3/2022. Lô trái phiếu có kỳ hạn 18 tháng.

Trước đó, tháng 10/2021, Khải Hoàn Land cũng đã huy động thành công 300 tỷ đồng trái phiếu, lãi suất cố định 12%/năm nhằm huy động vốn, tăng quy mô vốn hoạt động và bổ sung vốn cho các dự án đầu tư.

Lô trái phiếu được bảo đảm bằng 42 triệu cổ phiếu KHG thuộc sở hữu của các cổ đông công ty (tương ứng 24% vốn điều lệ). Bên cạnh đó, trái phiếu được bảo lãnh thanh toán bởi Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn và ông Nguyễn Khải Hoàn - Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty.

Thực tế, thời gian qua, nhiều công ty bất động sản đã phát hành trái phiếu doanh nhằm huy động tiền vay, trong bối cảnh việc vay vốn tín dụng ngày càng khó khăn do các yêu cầu về hồ sơ, thủ tục. Đặc biệt, các ngân hàng đang kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản do đây là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Bộ Tài chính đã nhiều lần lên tiếng cảnh báo và chỉ đạo các đơn vị liên quan đẩy mạnh việc kiểm tra, giám sát việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để đảm bảo thị trường trở thành một kênh huy động vốn quan trọng, hiệu quả và hạn chế tối đa rủi ro cho nhà đầu tư.

Theo tìm hiểu của phóng viên, Khải Hoàn Land do ông Nguyễn Khải Hoàn làm Chủ tịch Hội đồng quản trị. Doanh nghiệp có hai công ty con là Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Địa ốc An Pha và Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Địa ốc An Thịnh Phát. Hiện nay, các công ty con đang trong giai đoạn thu gom quỹ đất làm dự án và vẫn chưa ghi nhận doanh thu và lợi nhuận kinh doanh.

Trong bản cáo bạch công bố ngày 3/3/2021, Khải Hoàn Land tự giới thiệu là doanh nghiệp môi giới bất động sản đứng đầu thị trường phía Nam, hiện chiếm lĩnh hơn 20% thị phần theo số lượng giao dịch.

Năm 2021, Khải Hoàn Land đặt mục tiêu doanh thu 1.514 tỷ đồng, tăng 400% và lợi nhuận 321 tỷ đồng, tăng 232% so với năm 2020. Tỷ lệ cổ tức 10%. Căn cứ để đạt được lợi nhuận và cổ tức theo Khải Hoàn Land năm nay sẽ bứt phá trở thành chủ đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, nhiều dự án mà Khải Hoàn Land muốn thực hiện tính pháp lý vẫn còn dở dang. Cụ thể, dự án Khu du lịch sinh thái tại bãi Ông Lang, xã Cửa Dương, huyện Phú Quốc (Helios Coastal City), vốn đầu tư 3.000 tỷ đồng, bắt đầu triển khai từ năm 2019 đến năm 2024 đưa vào khai thác.

Hiện nay, bãi Ông Lang đã được phê duyệt đồ án chi tiết tỷ lệ 1/2000, Khải Hoàn Land vẫn đang phải hoàn thiện các thủ tục pháp lý để được phê duyệt đồ án chi tiết 1/500 và tiến hành các công tác đền bù, giải phóng cho mặt bằng dự án.

Khải Hoàn Land tìm cách huy động vốn qua kênh trái phiếu trong bối cảnh tín dụng vào bất động sản bị thắt chặt (Ảnh tư liệu)

Tương tự, tại dự án Cao ốc Căn hộ tại xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TP HCM (La Partenza). Đây chính là dự án mà Khải Hoàn Land đã rót vào 800 tỷ đồng theo hợp đồng hợp tác với Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh, bắt đầu từ năm 2015 đến 2023 nhưng dự án đến nay vẫn chưa hoàn thiện xong thủ tục pháp lý (đã có phê duyệt thiết kế cơ sở) và đang nộp hồ sơ để xin cấp phép xây dựng.

Hội đồng quản trị và ban giám đốc công ty cam kết sẽ hoàn thiện sớm các thủ tục pháp lý để triển khai dự án thành công, cung cấp ra thị trường trong thời gian tới. Tuy nhiên, do phần lớn các dự án đều là hợp tác, góp vốn, việc hoàn tất các thủ tục pháp lý nhanh hay chậm không phụ thuộc vào quyết tâm của riêng Khải Hoàn Land. Do đó, tiến độ các dự án đúng như cam kết, đưa vào giao dịch, ghi nhận doanh thu lợi nhuận tăng trưởng trong năm 2021 hay không vẫn đang là một dấu hỏi.

Trong báo cáo của mình, Khải Hoàn Land cũng thừa nhận có nhiều rủi ro khi thực hiện dự án như các dự án bất động sản thường phải đối mặt chậm tiến độ trong các giai đoạn thực hiện từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến thiết kế, thi công, xây dựng và hoàn thiện. Đáng chú ý, rủi ro chậm tiến độ là rủi ro trọng yếu có thể ảnh hưởng và kéo theo các rủi ro khác cho tổ chức phát hành…

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại do chính sách thắt chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước ban hành trong năm 2018 và có hiệu lực từ năm 2019 tiếp tục cho các năm 2020, 2021.

Nợ phải trả tăng cao, dòng tiền kinh doanh âm hàng nghìn tỷ đồng

Theo báo cáo tài chính hợp nhất, kết thúc năm 2021, Khải Hoàn Land ghi nhận 1.288 tỷ đồng doanh thu thuần, gấp 4,2 lần năm 2020.

Trong đó, hoạt động môi giới bất động sản là nguồn thu chính chiếm hơn 69%, còn lại từ chuyển nhượng bất động sản. Sau khi trừ các khoản chi phí, Khải Hoàn Land đạt lợi nhuận sau thuế 413,5 tỷ đồng, gấp hơn 4 lần năm 2020.

Đáng nói, dù đạt hàng trăm tỷ đồng lợi nhuận nhưng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Khải Hoàn Land lại âm tới 2.491 tỷ đồng.

Nguyên nhân khiến dòng tiền kinh doanh của công ty âm nặng là do sự gia tăng các khoản phải thu. Ngoài khoản phải thu dài hạn (kỳ hạn thu hồi trên 12 tháng) tăng đột biến thì khoản phải thu ngắn hạn (dưới 12 tháng) cũng tăng mạnh.

Như vậy có thể hiểu rằng, hàng hóa bán ra đã được ghi nhận doanh thu nhưng chưa thu hồi được tiền.

Dòng tiền kinh doanh của Khải Hoàn Land âm tới gần 2.500 tỷ đồng

Theo các chuyên gia tài chính, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp biểu thị cho việc hoạt động kinh doanh có thu được tiền về không. Nếu dòng tiền âm có nghĩa rằng công ty chỉ ghi nhận lãi trên sổ sách mà không thu được tiền về. Do đó, để bù đắp, doanh nghiệp có nhiều lựa chọn hoặc giảm chi đầu tư, thanh lý tài sản hay tăng cường đi vay.

Cũng theo các chuyên gia, trong các báo cáo tài chính thì báo cáo lưu chuyển tiền tệ là quan trọng nhất. Nguyên nhân là do báo cáo này chỉ ra được xu hướng dòng tiền của doanh nghiệp; Tại sao làm ăn có lãi mà thiếu tiền, trên cơ sở đó giúp đánh giá về khả năng trang trải công nợ, chi trả cổ tức trong tương lai của doanh nghiệp.

"Có những trường hợp công ty có lợi nhuận nhưng hoạt động kinh doanh không tạo ra dòng tiền dương, bị chôn vốn, nguồn tiền thu về chậm, dẫn tới sự nguy hiểm trong tình hình tài chính, gặp khó khăn trong thanh toán công nợ, cũng như không thể chi trả cổ tức cho cổ đông", một chuyên gia phân tích.

Tại thời điểm cuối năm 2021, các khoản phải thu ngắn hạn của Khải Hoàn Land ở mức hơn 1.258 tỷ đồng, tăng 86% so với thời điểm đầu năm.

Trong đó, Khải Hoàn Land ghi nhận nhiều khoản phải thu mới từ Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản với giá trị hơn 410 tỷ đồng. Được biết, trong năm 2021, một phần doanh thu, lợi nhuận của Khải Hoàn Land đến từ phát triển và phân phối các sản phẩm bất động sản cho Tập đoàn T&T.

Ngoài ra, Khải Hoàn Land còn có khoản phải thu khách hàng theo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản giá trị hơn 108,85 tỷ đồng.

Bên cạnh các khoản phải thu mới phát sinh trên, khoản phải thu từ Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh tăng 34 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm, ở mức 221,2 tỷ đồng.

Ngoài các khoản phải thu ngắn hạn, giá trị các khoản phải thu dài hạn của Khải Hoàn Land cũng tăng gấp 3 lần so với thời điểm đầu năm lên hơn 4.026 tỷ đồng.

Trong đó phát sinh nhiều khoản phải thu mới từ Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Minh Land với giá trị 1.134 tỷ đồng, gồm 420 tỷ đồng từ hợp tác kinh doanh dự án Tân Quới (Vĩnh Long), 164 tỷ đồng từ hợp đồng nguyên tắc mua sản phẩm hình thành trong tương lai tại dự án Tân Quới và 550 tỷ đồng từ hợp tác kinh doanh dự án Phố Nối (Hưng Yên).

Tính tại thời điểm cuối năm 2021, nợ phải trả của Khải Hoàn Land ở mức 1.758 tỷ đồng, tăng gần gấp 3 lần so với thời điểm đầu năm. Trong đó, nợ ngắn hạn đã chiếm tới 1.196 tỷ đồng.