Khải Hoàn Land: Vì sao lãi tăng cao nhưng dòng tiền kinh doanh lại âm nặng?

Lãi tăng cao nhưng khó về dòng tiền

Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Hoàn Land (mã CK: KHG) vừa công bố báo cáo tài chính quý III/2021 hé lộ về tình hình kinh doanh của doanh nghiệp này.

Theo đó, trong quý III/2021, Khải Hoàn Land ghi nhận doanh thu đạt 208,3 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 44,8 tỷ đồng, lần lượt gấp 3,87 lần và 2,72 lần cùng kỳ năm ngoái.

Tính chung 9 tháng năm 2021, Khải Hoàn Land đạt doanh thu 511,7 tỷ đồng, tăng gấp 5,48 lần và lợi nhuận sau thuế đạt 100,4 tỷ đồng, tăng gấp 4,27 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, mặc dù ghi nhận lợi nhuận tăng cao, song Khải Hoàn Land đang gặp sức ép về dòng tiền.

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ của Khải Hoàn Land cho thấy, 9 tháng năm 2021, dòng tiền kinh doanh của công ty âm 394,7 tỷ đồng, cùng kỳ năm ngoái âm 612,2 tỷ đồng. Trước đó, năm 2020, dòng tiền kinh doanh của Khải Hoàn Land dương 191,8 tỷ đồng; năm 2019 âm 25 tỷ đồng.

Theo chuyên gia tài chính, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp biểu thị cho việc hoạt động kinh doanh có thu được tiền về không. Nếu dòng tiền âm có nghĩa rằng công ty chỉ ghi nhận lãi trên sổ sách mà không thu được tiền về. Do đó, để bù đắp, doanh nghiệp có nhiều lựa chọn, hoặc giảm chi đầu tư, thanh lý tài sản, hoặc tăng cường đi vay.

Cũng theo các chuyên gia, trong các báo cáo tài chính thì báo cáo lưu chuyển tiền tệ là quan trọng nhất, nguyên nhân là do báo cáo này chỉ ra được xu hướng dòng tiền của doanh nghiệp, tại sao làm ăn có lãi mà thiếu tiền, trên cơ sở đó giúp đánh giá về khả năng trang trải công nợ, chi trả cổ tức trong tương lai của doanh nghiệp.

"Có những trường hợp công ty có lợi nhuận, nhưng hoạt động kinh doanh không tạo ra dòng tiền dương, bị chôn vốn, nguồn tiền thu về chậm, dẫn tới sự nguy hiểm trong tình hình tài chính, gặp khó khăn trong thanh toán công nợ, cũng như không thể chi trả cổ tức cho cổ đông", một chuyên gia phân tích.

Khải Hoàn Land tự giới thiệu là doanh nghiệp môi giới bất động sản đứng đầu thị trường phía Nam

Chiếu theo báo cáo tài chính, tại thời điểm ngày 30/9/2021, tổng tài sản của Khải Hoàn Land ở mức 2.869 tỷ đồng. Tuy nhiên, cơ cấu tài sản của công ty lại chủ yếu nằm ở khoản phải thu ngắn và dài hạn, lần lượt ở mức 936,2 tỷ đồng và 1.599 tỷ đồng. Hiện công ty chỉ có 13,2 triệu đồng tiền mặt và 113,2 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng.

Các khoản phải thu ngắn hạn chủ yếu tại Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Minh Land, Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Solution và Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh.

Trong đó, khoản thu ngắn hạn Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh bao gồm khoản tiền 106 tỷ đồng liên quan đến dự án cao ốc căn hộ tại xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TP HCM (La Partenza) và 109,8 tỷ đồng hợp đồng giữa ba bên Khải Hoàn Land - Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh - Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Minh Land tại dự án La Partenza.

Trong khi đó, phải thu dài hạn của Khải Hoàn Land có giá trị 1.599 tỷ đồng, tăng gần 300 tỷ đồng so với đầu năm, chiếm chủ yếu là ba khoản thu tại Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh, Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu và Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Minh Land.

Cụ thể, Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu và Khải Hoàn Land đã ký hợp đồng vay vốn trung và dài hạn cho dự án Khu đô thị mới Gò Găng, TP Vũng Tàu với số tiền 490 tỷ đồng.

Đồng thời, khoản thu dài hạn tại Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh có giá trị 800 tỷ đồng, dựa trên hợp đồng hợp tác đầu tư dự án La Partenza. Tại dự án này, Khải Hoàn Land góp vốn 800 tỷ đồng và sẽ nhận được 450 căn hộ.

Tại thời điểm ngày 30/9/2021, Khải Hoàn Land ghi nhận khoản nợ phải trả 788,5 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 612,4 tỷ đồng hồi đầu năm. Trong khối nợ trên, công ty ghi nhận 573,4 tỷ đồng nợ ngắn hạn.

Nhiều dự án bất động sản pháp lý còn dở dang

Theo tìm hiểu của phóng viên, Khải Hoàn Land được thành lập năm 2009 vốn điều lệ 6 tỷ đồng, hoạt động chủ yếu là tư vấn, môi giới và kinh doanh bất động sản. Đến năm 2016, vốn doanh nghiệp tăng lên 3.000 tỷ đồng, gấp 500 lần, sau đó năm 2019 giảm còn 1.200 tỷ đồng và hiện tại công ty có mức vốn 1.748 tỷ đồng.

Mặc dù trong thời điểm 2017-2019, quy mô vốn của Khải Hoàn Land liên tục thiết lập ở con số 1.000 - 3.000 tỷ đồng nhưng kinh doanh èo uột, lợi nhuận chỉ dao động xung quanh mức 10-16 tỷ đồng; Tỷ suất lợi nhuận/vốn chủ sở hữu chỉ đạt 0,71%.

Tuy nhiên, đến năm 2020 trước thềm niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Khải Hoàn Land bất ngờ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng vọt, lần lượt đạt 303 tỷ đồng, tăng 122% và 96 tỷ đồng tăng 825%.

Ông Nguyễn Khải Hoàn - Chủ tịch Hội đồng quản trị Khải Hoàn Land (Ảnh website công ty)

Cổ phiếu KHG chính thức lên giao dịch trên HNX từ phiên 19/7/2021 với giá tham chiếu trong ngày giao dịch đầu tiên là 15.000 đồng/cổ phiếu.

Trong những phiên giao dịch đầu tiên, cổ phiếu KHG tăng trần liên tiếp lên 23.500 đồng/đơn vị, tương ứng mức tăng gần 57% so với giá tham chiếu, sau đó quay đầu rớt liên tục và có thời điểm về dưới mức giá tham chiếu phiên chào sàn. Thị giá KHG vừa tăng trở lại trong 2 phiên 27/10 và 28/10, hiện đóng cửa ở mức 16.700 đồng/đơn vị.

Được biết, Khải Hoàn Land do ông Nguyễn Khải Hoàn làm Chủ tịch Hội đồng quản trị. Doanh nghiệp có hai công ty con là Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Địa ốc An Pha và Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Địa ốc An Thịnh Phát. Hiện nay, các công ty con đang trong giai đoạn thu gom quỹ đất làm dự án và vẫn chưa ghi nhận doanh thu và lợi nhuận kinh doanh.

Trong bản cáo bạch công bố ngày 3/3/2021, Khải Hoàn Land tự giới thiệu là doanh nghiệp môi giới bất động sản đứng đầu thị trường phía Nam, hiện chiếm lĩnh hơn 20% thị phần theo số lượng giao dịch. Năm 2021, Khải Hoàn Land đặt mục tiêu doanh thu 1.514 tỷ đồng, tăng 400% và lợi nhuận 321 tỷ đồng, tăng 232% so với năm 2020. Tỷ lệ cổ tức 10%. Căn cứ để đạt được lợi nhuận và cổ tức theo Khải Hoàn Land năm nay sẽ bứt phá trở thành chủ đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, nhiều dự án mà Khải Hoàn Land muốn thực hiện pháp lý vẫn còn dở dang. Cụ thể, dự án Khu du lịch sinh thái tại bãi Ông Lang, xã Cửa Dương, huyện Phú Quốc (Helios Coastal City), vốn 3.000 tỷ đồng, bắt đầu từ năm 2019 đến năm 2024 đưa vào khai thác. Hiện nay, bãi Ông Lang đã được phê duyệt đồ án chi tiết tỷ lệ 1/2000, Khải Hoàn Land vẫn đang phải hoàn thiện các thủ tục pháp lý để được phê duyệt đồ án chi tiết 1/500 và tiến hành các công tác đền bù, giải phóng cho mặt bằng dự án.

Tương tự, tại dự án Cao ốc Căn hộ tại xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TP HCM (La Partenza). Đây chính là dự án mà Khải Hoàn Land đã rót vào 800 tỷ đồng theo hợp đồng hợp tác với Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh, bắt đầu từ năm 2015 đến năm 2023 nhưng dự án đến nay vẫn chưa hoàn thiện xong thủ tục pháp lý (đã có phê duyệt thiết kế cơ sở) và đang nộp hồ sơ để xin cấp phép xây dựng.

Hội đồng quản trị và ban giám đốc công ty cam kết sẽ hoàn thiện sớm các thủ tục pháp lý để triển khai dự án thành công, cung cấp ra thị trường trong thời gian tới. Tuy nhiên, do phần lớn các dự án đều là hợp tác, góp vốn, việc hoàn tất các thủ tục pháp lý nhanh hay chậm không phụ thuộc vào quyết tâm của riêng Khải Hoàn Land. Do đó, tiến độ các dự án đúng như cam kết, đưa vào giao dịch, ghi nhận doanh thu lợi nhuận tăng trưởng trong năm 2021 hay không vẫn đang là một dấu hỏi.

Trong báo cáo của mình, Khải Hoàn Land cũng thừa nhận có nhiều rủi ro khi thực hiện dự án như các dự án bất động sản thường phải đối mặt chậm tiến độ trong các giai đoạn thực hiện từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến thiết kế, thi công, xây dựng và hoàn thiện. Đáng chú ý, rủi ro chậm tiến độ là rủi ro trọng yếu có thể ảnh hưởng và kéo theo các rủi ro khác cho tổ chức phát hành… Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại do chính sách thắt chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước ban hành trong năm 2018 và có hiệu lực từ năm 2019 tiếp tục cho các năm 2020, 2021.

Trên thực tế, do chính sách thắt chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước nên Khải Hoàn Land muốn đẩy mạnh vay vốn qua phát hành trái phiếu và chào bán cổ phiếu. Trong đó, lĩnh vực phát hành trái phiếu riêng lẻ Bộ Tài chính đã nhiều lần cảnh báo rủi ro, đặc biệt là với doanh nghiệp bất động sản.

Trước đó, cuối tháng 9/2021, Hội đồng quản trị Khải Hoàn Land đã có nghị quyết phê duyệt phương án phát hành riêng lẻ 300 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, lãi suất cố định, kèm biện pháp bảo đảm bằng tài sản, được chào bán riêng lẻ với tổng giá trị tối đa 300 tỷ đồng.

Mục đích nhằm tăng quy mô vốn hoạt động và thực hiện các chương trình, dự án đầu tư của doanh nghiệp. Các tài sản đảm bảo là 42 triệu cổ phiếu KHG thuộc sở hữu của các cổ đông của công ty, bảo lãnh thanh toán của Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn và ông Nguyễn Khải Hoàn.

Mới đây nhất, Hội đồng quản trị Khải Hoàn Land cũng đã thông qua nghị quyết về việc phát hành 144 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp; giá chào bán dự kiến 16.000 đồng/cổ phiếu.

Cổ phiếu sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 1 năm kể từ ngày hoàn thành đợt chào bán. Mục đích nhằm bổ sung vốn phục vụ hoạt động kinh doanh của công ty. Cụ thể, Khải Hoàn Land sẽ chi 1.940 tỷ đồng mua bất động sản có sẵn để bán và 364 tỷ đồng còn lại sẽ dùng để bổ sung vốn.