Cần có chính sách điều tiết, hạn chế đầu cơ đất đai

Nhiều vụ tham nhũng xuất phát từ việc đấu giá đất

Thảo luận tại tổ Hà Nội về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Hoàng Văn Cường nhận định, trước đây, khung giá đất do Nhà nước áp đặt theo ý chỉ chủ quan. Dự thảo đã bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá theo giá thị trường tạo ra sự bình đẳng, tiến bộ. Điều này nếu thực hiện được sẽ xoá bỏ phần lớn bất cập trong công tác quản lý đất đai hiện nay.

Đại biểu Hoàng Văn Cường (Ảnh TTXVN)

Cũng theo đại biểu, nhiều vụ tham nhũng đất đai xuất phát từ việc định giá đất. Nếu có bảng giá đất sát giá trị thị trường, đồng thời đền bù thoả đáng cho người dân bị thu hồi đất sẽ giảm khiếu kiện.

Về thu hồi đất, hiện có 2 hình thức phổ biến, đó là Nhà nước ra quyết định thu hồi và chủ doanh nghiệp có dự án tự thoả thuận với người dân để thu gom.

Khi để người dân và nhà đầu tư tự thoả thuận sẽ phát sinh vấn đề, đó là giá cao vọt hơn hẳn so với khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng an ninh, nên xảy ra bất bình đẳng gây khiếu kiện.

Trong khi đó, chúng ta đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước quản lý. Khi giao chủ đầu tư thu hồi thì Nhà nước đã tự bỏ quyền của mình. Do vậy, đại biểu Cường đề nghị đất đai đã thuộc diện Nhà nước quyết định có dự án đầu tư thì cần do Nhà nước thu hồi, chỉ thoả thuận trong trường hợp khi một số người cùng góp chung vốn hoặc tự chuyển dịch.

Về định giá đất, đại biểu Cường đồng tình với quy định giá đất phải phù hợp với giá trị thị trường và dùng công cụ kỹ thuật để định giá. Ba cơ quan gồm cơ quan định giá (tổ chức tư vấn định giá), thẩm định giá (hội đồng thẩm định giá) và quyết định giá (UBND) hoạt động độc lập.

Đại biểu Cường cũng cho rằng, quy định về vai trò của Hội đồng thẩm định giá trong Dự thảo còn chưa rõ, đó là việc họ có thể thuê cơ quan chuyên môn định giá. Theo đại biểu, cần quy định Hội đồng thẩm định chỉ xem xét giá do cơ quan định giá đưa ra đã phù hợp chưa.

Ngoài các nội dung trên, để đảm bảo công khai, Dự thảo Luật đưa ra các phương thức giao đất là đấu giá và đấu thầu công khai. Theo đại biểu, cần có chính sách thuế phù hợp để điều tiết, hạn chế đầu cơ đất đai.

Về hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp, Dự thảo quy định người được chuyển nhượng gấp 15 lần hạn điền. “Đây là con số cảm tính, thiếu căn cứ. Không nên quy định hạn mức chuyển nhượng, nên giao đất trong hạn điền, người dùng nhiều hơn thì cho thuê đất, khi đó sẽ hạn chế được chuyện đầu cơ đất đai”, đại biểu nhận định.

Hai nhà sát nhau nhưng có nhà được cấp “sổ đỏ”, nhà lại không

Phát biểu thảo luận, đại biểu Nguyễn Hữu Chính cho biết, theo số liệu thống kê có tới 90% khiếu nại hành chính được giải quyết, 50% tranh chấp về dân sự liên quan đến đất đai.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do nhiều quy định cửa Luật Đất đai hiện đã lỗi thời. Cụ thể, cơ chế về giá chưa phù hợp, không đầy đủ, chồng chéo, giá bồi thường quá thấp. Trong khi đó chênh lệch giữa giá kinh doanh dự án và dự án đền bù, giá giữa thành phố nông thôn, giữa thành phố và các tỉnh lân cận quá lớn. Giá bồi thường khi thu hồi đất giữa thành thị và nông thôn khá bất cập.

Đại biểu Nguyễn Hữu Chính (Ảnh: Quốc hội)

Ngoài nội dung trên, theo đại biểu, cơ chế quản lý đất đai chưa phù hợp, chưa có hướng dẫn cụ thể về phương thức thu hồi. Việc cấp, thu hồi “sổ đỏ” cũng phát sinh nhiều vướng mắc. “Có nơi hai nhà sát nhau nhưng có nhà được cấp “sổ đỏ”, nhà bên cạnh lại không dẫn đến khiếu kiện kéo dài”, đại biểu nêu ví dụ.

Bên cạnh đó, các quyết định hành chính của Nhà nước về cấp, thu hồi đất có nhiều hạn chế, nơi thu hồi đất xong để cỏ mọc, nơi dân lại không có đất ở, canh tác… Nhận thức của người dân về pháp luật còn chưa đầy đủ. Công tác giải quyết các vấn đề thừa kế, mốc giới chưa chặt chẽ. Đó là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai kéo dài liên miên chưa có hồi kết.

Đóng góp ý kiến và Dự án Luật, đại biểu Chính nêu quan điểm, về bồi thường tái định cư, dự thảo nêu ra một trong các nguyên tắc bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi là phải đảm bảo người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc hơn chỗ cũ.

“Thực tế điều này khó thực hiện do nhu cầu người dân cao, luôn mong muốn diện tích lớn hơn diện tích thu hồi công với các điều kiện về sinh kế khác… Do vậy, việc nêu ra tiêu chí đánh giá bằng hoặc hơn rất khó, dễ gây khiếu kiện”, đại biểu Chính nhận định.

Ngoài ra, quy định bồi thường thiệt hại nhà ở, công trình xây dựng trên đất khi nhà nước thu hồi bằng giá trị xây dựng mới cũng khó khả thi, vì nội thất mỗi nhà là khác nhau. Do vậy, theo đại biểu, quy định này nên sửa lại cho hợp lý.

Về lập và thực hiện dự án tái định cư, Dự thảo đưa ra tiêu chí hạ tầng khu tái định cư phải đảm bảo các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, y tế…). Thực tế, ở địa phương quỹ đất rất nhỏ, với dự án nhỏ sẽ không thể đáp ứng đủ các điều kiện này. Người dân có thể vin vào lý do này để không di chuyển đến khu tái định cư. Do đó, đại biểu Chính đề xuất cần xem xét quy định cho phù hợp với thực tế, giảm khiếu kiện tranh chấp về đất đai.