Thêm một vụ phán quyết hợp đồng chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay gây tranh cãi

Chị em đưa nhau ra tòa vì… đất

Mới đây, Tòa án Nhân dân (TAND) thị xã (TX) Bến Cát, tỉnh Bình Dương đã tuyên xử một vụ kiện liên quan đến “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là bà Huỳnh Ngọc Hiệp (ngụ Khu phố 3, phường Mỹ Phước, TX Bến Cát, tỉnh Bình Dương) và bị đơn là Huỳnh Văn Sâm (cùng trú tại địa phương, là em cùng cha khác mẹ với bà Hiệp). Bản án sau đó nhận được nhiều ý kiến trái chiều và sự quan tâm của dư luận.

Theo hồ sơ thể hiện, năm 2012, ông Sâm chuyển nhượng cho bà Hiệp một phần đất có diện tích khoảng 215m² (diện tích bàn giao trên thực tế là 248,3m²), thuộc thửa 2302, tờ bản đồ số 58, khu phố 3, phường Mỹ Phước, TX Bến Cát, tỉnh Bình Dương. Bên cạnh đó, ông Sâm còn thỏa thuận tặng thêm cho bà Hiệp con hẻm có chiều ngang 3m, nối từ đường DB4 vào khu đất.

Sau đó, hai bên lập “Hợp đồng mua bán bất động sản” nhưng không công chứng, chứng thực. Giá trị chuyển nhượng là 100 triệu đồng.

Sau khi ký hợp đồng, ông Sâm đã nhận đủ tiền và bàn giao đất cho bà Hiệp. Còn bà Hiệp sau khi thanh toán tiền đã xây nhà và sinh sống ổn định trên đất cùng các con từ năm 2012 đến nay.

Căn nhà bà Hiệp xây dựng từ năm 2012 hiện đang vướng tranh chấp với ông Sâm

Năm 2019, thửa đất trên được xem xét chia thừa kế theo đơn khởi kiện của ông Nguyễn Văn Vân (anh trai cùng mẹ khác cha với ông Sâm). Sau khi có quyết định của tòa án, ông Sâm được quyền quản lý, sử dụng toàn bộ thửa đất.

Cũng thông qua việc tranh chấp tài sản thừa kế này, bà Hiệp mới phát hiện ông Sâm đã từng nhận 800 triệu đồng tiền cọc của bà Nguyễn Thị Thu Thủy (em gái cùng mẹ khác cha với ông Sâm) để nhận chuyển nhượng thửa đất trên. Việc chuyển nhượng này do ông Trịnh Hoàng Ái (con bà Thủy) đứng tên trên giấy tờ mua bán với gia đình ông Sâm.

Khi phát hiện vụ việc, bà Hiệp đã làm đơn khởi kiện ông Sâm ra TAND TX Bến Cát nhằm đòi lại quyền sử dụng đất trên. Ông Sâm cũng có đơn phản tố yêu cầu tòa án tuyên “Hợp đồng mua bán bất động sản” ngày 29/2/2012 giữa ông và bà Hiệp là vô hiệu.

Hợp đồng chuyển nhượng đất bằng giấy tay giữa ông Sâm và bà Hiệp. Trong đó có thể hiện phần diện tích đất chuyển nhượng và phần tặng kèm con hẻm 3m

Ngày 9/5/2023, TAND TX Bến Cát có Bản án số 55/2023/DS-ST, qua đó tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hiệp về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa các bên vào ngày 29/2/2012; Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Sâm về việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông và bà Hiệp là vô hiệu.

TAND TX Bến Cát cũng tuyên ông Sâm có nghĩa vụ trả cho bà Hiệp số tiền hơn 1,5 tỷ đồng, còn ông Sâm được quyền sở hữu toàn bộ tài sản của bà Hiệp cùng diện tích đất trước đây đã chuyển nhượng.

Bỏ ngỏ án lệ số 55/2022/AL?

Xuyên suốt quá trình diễn biến phiên tòa, người đại diện ủy quyền và các luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn (bà Hiệp) đều đưa ra những lập luận, căn cứ chứng minh hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Sâm và bà Hiệp có đủ điều kiện để được công nhận nhưng không được tòa sơ thẩm xem xét, chấp nhận.

Tại phần phát biểu quan điểm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn, luật sư Đỗ Duy Khang (thuộc Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) cho rằng: Theo quy định tại điểm a, b.3 tiểu mục 2.3 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao, đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối, cũng không bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Tòa án công nhận hợp đồng.

Ngoài ra, căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 và án lệ số 55/2022/AL của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao có quy định: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chưa được công chứng, chứng thực nhưng các bên đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ thì được công nhận.

“Trên thực tế, bà Hiệp đã thanh toán đầy đủ tiền cho ông Sâm. Sau khi nhận chuyển nhượng, bà đã xây nhà ở trên đất từ 2012 đến nay. Ông Sâm không phản đối và bà Hiệp cũng không bị xử phạt hành chính. Do đó, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa bà Hiệp và ông Sâm có đủ điều kiện để công nhận có hiệu lực pháp luật”, luật sư Khang nêu lập luận.

Cũng theo luật sư Khang, hiện nay, Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND ngày 27/9/2017 của UBND tỉnh Bình Dương quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp tại phường Mỹ Phước, TX Bến Cát là 300m², đất ở là 60m². Ông Sâm chuyển nhượng cho bà Hiệp phần đất diện tích 248,3m² và lối đi diện tích 71,2m² (tổng cộng là 319,5m²). Như vậy, bà Hiệp có đủ điều kiện tách thửa đối với phần đất nhận chuyển nhượng.

Lối đi có chiều ngang 3m nối từ nhà bà Hiệp ra từ đường DB4

Còn theo luật sư Trương Hồng Điền (một trong hai luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Hiệp), cho biết: Trong vụ án trên, đã có Án lệ số 55/2022/AL của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao để có thể công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy viết tay.

Tại phiên tòa, luật sư đã viện dẫn Án lệ số 55, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 và điểm a, b tiểu mục 2.3, mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao để đề nghị công nhận. Tuy nhiên, những kiến nghị này đã không được HĐXX chấp nhận.

Cũng theo luật sư Trương Hồng Điền, về nội dung tòa cho rằng, đất không tiếp giáp đường nên không đủ điều kiện là không có căn cứ, bởi mục đích của việc quy định có tiếp giáp đường đối với đất ở là để có đường đi cho người sinh sống trên đất. Ông Sâm đã mở cho bà Hiệp lối đi ngang 3m dẫn ra đường DB4. Bà Hiệp cùng ông Sâm sử dụng lối đi này từ 2012 đến nay, không có tranh chấp. Đồng thời, Tòa án có quyền mở lối đi cho bất động sản bị vây bọc, thì không có lý do gì có sẵn lối đi, lại không công nhận.

Liên quan vụ việc, hiện bà Hiệp đã có đơn kháng cáo bản án của TAND TX Bến Cát và đang chờ TAND tỉnh Bình Dương thụ lý, xét xử phúc thẩm.

Nhận định về vụ việc trên, thạc sĩ, luật sư Nguyễn Thị Bích Liên - Trưởng Văn phòng luật sư Trương Nguyễn (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) phân tích: Xét về hình thức, căn cứ điểm b.2 và b.3 tiểu mục 2.3 mục II của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, thì hợp đồng không bị vô hiệu.

Xét về nội dung hợp đồng: Diện tích đất chuyển nhượng theo hợp đồng là 248,3m², là một phần của thửa đất số 2302, tờ bản đồ số 58, có tổng diện tích là 588m². Sau khi nhận chuyển nhượng, bà Hiệp đã xây dựng nhà cấp 4 kiên cố trên đất, có diện tích 178,8m² và quản lý, sử dụng ổn định từ năm 2012 đến nay. Ông Sâm không phản đối và cũng không bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính. Như vậy, bà Hiệp đã tự chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Ngoài ra, căn cứ điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và căn cứ Đề án quy hoạch chung xây dựng - TL 1/10.000 đô thị Nam Bến Cát đến năm 2020, tầm nhìn năm 2050 đã được UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt thì thửa đất số 2302, tờ bản đồ số 58 đã được quy hoạch là đất ở, hoàn toàn phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương. Do đó, người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 29/2/2012 có quy định: Bên A (ông Sâm) phải đảm bảo cho Bên B (bà Hiệp) về mặt pháp lý và trên thực tế được hưởng quyền sở hữu thực sự.

Bản án sơ thẩm của TAND TX Bến Cát tuyên không công nhận hợp đồng mua bán bất động sản giữa ông Sâm và bà Hiệp bằng giấy tay

Từ những căn cứ đã viện dẫn, luật sự Liên cho rằng, tòa án phải buộc ông Sâm tiến hành thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với 178,8m² (là diện tích căn nhà bà Hiệp đã xây và tự chuyển mục đích) sang đất ở. Sau khi được chuyển đổi mục đích, ông Sâm phải tiến hành thủ tục tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 248,3m² đất (trong đó có 178,8m² là đất ở) cho bà Hiệp theo đúng quy định pháp luật.

Trường hợp ông Sâm vẫn không đồng ý thực hiện các thủ tục trên để hợp thức hóa giấy tờ nhà, đất cho bà Hiệp thì hợp đồng không thể thực hiện được nên vô hiệu, tòa án phải căn cứ điểm c tiểu mục 2.3 mục II của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP xác định lỗi của ông Sâm là 100% trong việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu, tiến hành định giá toàn bộ giá trị đất và tài sản trên đất theo giá thị trường; Buộc ông Sâm có trách nhiệm thanh toán 100% giá trị nhà, đất trên cho bà Hiệp.

Về lối đi có chiều ngang 3m nối từ nhà bà Hiệp ra từ đường DB4, tổng diện tích 71,2m², ông Sâm đã thừa nhận và đồng ý cho bà Hiệp sử dụng làm đường đi chung. Đây chỉ là lối đi riêng ra đường lộ, không phải đường do Nhà nước mở và quản lý, nên không cần thỏa mãn quy định đủ chiều ngang 4m.

“Việc TAND TX Bến Cát tuyên Bản án sơ thẩm số 55/2023/DS-ST ngày 9/5 vừa qua là chưa thấu tình, đạt lý; Chưa phù hợp với các quy định của pháp luật, không bảo đảm công bằng cho các bên liên quan”, luật sư Liên nhận định.