Chuẩn bị xét xử phúc thẩm vụ chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay

Cần xem xét lại toàn diện

Trước đó, báo Tuổi trẻ Thủ đô đã có bài viết “Thêm một vụ phán quyết hợp đồng chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay gây tranh cãi”. Vụ việc xoay quanh vấn đề tranh chấp chuyển nhượng đất bằng giấy tờ viết tay, được TAND TX Bến Cát, tỉnh Bình Dương, ra phán quyết bằng một bản án với nhiều tranh cãi.

Theo hồ sơ thể hiện, năm 2012, ông Sâm chuyển nhượng cho bà Hiệp một phần đất có diện tích khoảng 215m² (diện tích bàn giao trên thực tế là 248,3m²), thuộc thửa 2302, tờ bản đồ số 58, khu phố 3, phường Mỹ Phước, TX Bến Cát, tỉnh Bình Dương. Bên cạnh đó, ông Sâm còn thỏa thuận tặng thêm cho bà Hiệp con hẻm có chiều ngang 3m, nối từ đường DB4 vào khu đất.

Sau đó, hai bên lập “Hợp đồng mua bán bất động sản” nhưng không công chứng, chứng thực. Giá trị chuyển nhượng là 100 triệu đồng.

Lối vào khu đất tranh chấp giữa bà Hiệp và ông Sâm

Sau khi ký hợp đồng, ông Sâm đã nhận đủ tiền và bàn giao đất cho bà Hiệp. Còn bà Hiệp sau khi thanh toán tiền đã xây nhà và sinh sống ổn định trên đất cùng các con từ năm 2012 đến nay.

Năm 2019, thửa đất trên được xem xét chia thừa kế theo đơn khởi kiện của ông Nguyễn Văn Vân (anh trai cùng mẹ khác cha với ông Sâm). Sau khi có quyết định của tòa án, ông Sâm được quyền quản lý, sử dụng toàn bộ thửa đất.

Cũng thông qua việc tranh chấp tài sản thừa kế này, bà Hiệp mới phát hiện ông Sâm đã từng nhận 800 triệu đồng tiền cọc của bà Nguyễn Thị Thu Thủy (em gái cùng mẹ khác cha với ông Sâm) để nhận chuyển nhượng thửa đất trên. Việc chuyển nhượng này do ông Trịnh Hoàng Ái (con bà Thủy) đứng tên trên giấy tờ mua bán với gia đình ông Sâm.

Khi phát hiện vụ việc, bà Hiệp đã làm đơn khởi kiện ông Sâm ra TAND TX Bến Cát nhằm đòi lại quyền sử dụng đất trên. Ông Sâm cũng có đơn phản tố yêu cầu tòa án tuyên “Hợp đồng mua bán bất động sản” ngày 29/2/2012 giữa ông và bà Hiệp là vô hiệu.

Bản án sơ thẩm của TAND TX Bến Cát tuyên không công nhận hợp đồng mua bán bất động sản giữa ông Sâm và bà Hiệp bằng giấy viết tay

Ngày 9/5/2023, TAND TX Bến Cát có Bản án số 55/2023/DS-ST, qua đó tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hiệp về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa các bên vào ngày 29/2/2012; Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Sâm về việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông và bà Hiệp là vô hiệu.

TAND TX Bến Cát cũng tuyên ông Sâm có nghĩa vụ trả cho bà Hiệp số tiền hơn 1,5 tỷ đồng, còn ông Sâm được quyền sở hữu toàn bộ tài sản của bà Hiệp cùng diện tích đất trước đây đã chuyển nhượng.

Không đồng tình với bản án sơ thẩm, cả bà Hiệp và ông Sâm đều có đơn kháng cáo. Tiếp đó, Viện trưởng Viện Kiểm sát Nhân dân (VKSND) tỉnh Bình Dương cũng ban hành Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 18/QĐKN-VKS-DS, qua đó kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm của TAND TX Bến Cát; Đồng thời đề nghị TAND tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm vụ án trên theo hướng hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, giao hồ sơ về tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Nhiều thiếu sót

Theo quyết định kháng nghị của Viện Kiểm sát Nhân dân (VKSND) tỉnh Bình Dương cho thấy, quá trình xét xử, TAND TX Bến Cát đã bỏ sót người tham gia tố tụng là ông Huỳnh Văn Kiêm và ông Nguyễn Văn Vân. Hai người này có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người được thi hành án theo Bản án phúc thẩm số 204/2019/DS-PT ngày 11/9/2019 của TAND tỉnh Bình Dương về tranh chấp di sản thừa kế đã có hiệu lực pháp luật và đang thi hành án.

Quyết định kháng nghị phúc thẩm của Viện trưởng VKSND tỉnh Bình Dương

Quyết định kháng nghị cũng cho rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Sâm và bà Hiệp đủ điều kiện để công nhận.

Cụ thể, ông Sâm chuyển nhượng cho bà Hiệp phần diện tích là 215m² đất, giá chuyển nhượng là 100 triệu đồng, hợp đồng không được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, sau khi nhận chuyển nhượng, bà Hiệp đã thanh toán toàn bộ tiền cho ông Sâm, đã xây nhà cấp 4, làm hàng rào lưới B40 bao xung quanh khu đất và sinh sống ổn định cùng con, cháu trên đất từ năm 2012 đến nay.

Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Căn cứ điểm b.3 tiểu mục 2.3, mục 2, Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao ngày 10/8/2004 quy định: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối, cũng không bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì tòa án công nhận hợp đồng”.

Ngoài ra, Án lệ số 55/2022/AL ngày 7/9/2022 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức cũng quy định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 1/1/2017 chưa được công chứng, chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình thì giao dịch được công nhận hiệu lực.

Áp dụng các quy định pháp luật nêu trên thì hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà Hiệp với ông Sâm đủ điều kiện để được công nhận. Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng hợp đồng chuyển nhượng vi phạm về diện tích tách thửa quy định tại khoản 2 Điều 4 của Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND ngày 27/9/2017 của UBND tỉnh Bình Dương là không phù hợp.

Bà Hiệp bên căn nhà xây dựng từ năm 2012 hiện đang vướng tranh chấp với ông Sâm

Kháng nghị của VKSND tỉnh Bình Dương cũng cho rằng, tòa án cấp sơ thẩm xác định diện tích chuyển nhượng không đúng với thực tế. Toà án cấp sơ thẩm căn cứ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể hiện nội dung “Cho thêm hộ đường hẻm 3m chiều ngang nối liền ra đường DB4 đi ra khu công nghiệp” để xác định diện tích chuyển nhượng bao gồm cả đường đi chung giữa hộ ông Sâm và Hiệp để xác định diện tích chuyển nhượng bao gồm đường đi có diện tích 71,2m² và buộc nguyên đơn bồi hoàn giá trị chênh lệch đối với diện tích trên là không đúng.

Từ những phân tích trên, VKSND tỉnh Bình Dương xét thấy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà Hiệp với ông Sâm có căn cứ để công nhận; Cần thiết đưa ông Kiêm, ông Vân tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

VKSND tỉnh Bình Dương nhận định: Tòa án cấp sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, nhận xét đánh giá không phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án, bỏ sót người tham gia tố tụng, dẫn đến ban hành bản án sơ thẩm xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự.

Với các nhận định nêu trên, VKSND tỉnh Bình Dương quyết định kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm của TAND TX Bến Cát; Đồng thời đề nghị TAND tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm vụ án trên theo hướng hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, giao hồ sơ về tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.