Bất ngờ với những lý do không cho chuyển nhượng đất hợp pháp

Vĩnh Long: Căn cứ bản viết tay của Phó Chủ tịch UBND xã

Ngày 13/4/2023, gia đình ông Nguyễn Ngọc Trân ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 673,4m2 đất trồng cây lâu năm của vợ chồng ông Võ Văn Phương và bà Nguyễn Thị Khỏe ở xã Long An (huyện Long Hồ, Vĩnh Long). Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng do Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tỉnh Vĩnh Long cấp cho vợ chồng ông Phương bà Khỏe ngày 22/1/2016. Hợp đồng được thực hiện qua công chứng và ông Trân trả tiền đủ.

Hồ sơ chuyển nhượng đất nộp vào Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện Long Hồ. Khi có thông báo thuế, ông Trân đã đóng đủ và được hẹn ngày nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên.

Tuy nhiên công việc không suôn sẻ khi ông Trân nhận được Công văn số 318/CNVP-ĐKĐĐ ngày 28/4/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) huyện Long Hồ về việc “Tạm ngưng thực hiện và chưa trả kết quả đúng ngày theo biên nhận”.

Những dòng viết tay của ông Nguyễn Huỳnh Vũ Ca, Phó Chủ tịch UBND xã Long An vào mặt sau đơn của ông Võ Văn Thu

Theo nội dung Công văn số 318/CNVP-ĐKĐĐ, việc tạm ngưng do có đơn của ông Võ Văn Thu về tranh chấp đất với ông Phương. Quy định tại mục đ khoản 1, Điều 11a, Thông tư 33/2017/TT-BTMT ngày 29/9/2017 của Bộ TN&MT quy định việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: “Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; Khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất”.

Ngày 5/5/2023, ông Trân đến UBND xã Long An làm việc và biết ông Thu là anh của ông Phương. Ngày 25/4/2023, ông Thu có đơn gửi UBND xã Long An yêu cầu ngăn chặn việc chuyển nhượng đất. Đơn của ông Thu được ông Nguyễn Huỳnh Vũ Ca là Phó Chủ tịch UBND xã Long An viết tay xác nhận vào mặt sau: “Ông Võ Văn Thu sinh năm 1953 đã có đơn tranh chấp đất với ông Phương... Nay UBND xã xác nhận phần đất trên đang tranh chấp để VPĐKĐĐ huyện Long Hồ ngăn chặn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.

Bất ngờ hơn, ông Thu làm đơn tranh chấp đất hoàn toàn không có chứng cứ mà vẫn được Phó Chủ tịch UBND xã viết tay xác nhận để ngăn cản việc sang nhượng. Theo quy định mà Công văn số 318/CNVP-ĐKĐĐ căn cứ, việc từ chối chuyển nhượng “Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng…; Khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai”.

Ở đây, Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Long Hồ chỉ căn cứ vào đơn của ông Thu trong đó có mấy dòng viết tay xác nhận của Phó Chủ tịch UBND xã Long An để “Tạm ngưng thực hiện và chưa trả kết quả đúng ngày theo biên nhận”.

Một góc thửa đất gia đình ông Nguyễn Ngọc Trân đã mua

Quá bức xúc vì quyền lợi hợp pháp bị ảnh hưởng, ngày 9/5/2023, gia đình ông Trân có đơn khiếu nại, yêu cầu Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Long Hồ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

“Trường hợp từ chối giải quyết khiếu nại, đề nghị Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Long Hồ trả lời bằng văn bản để tôi có các bước tiếp theo bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình”, đơn của ông Nguyễn Ngọc Trân nêu.

Cần Thơ: Căn cứ công văn trao đổi của cơ quan cấp huyện

Tại quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ, bà Lăng Quân Huyền Anh ký hợp đồng nhận chuyển nhượng 61,7m² đất ở phường Cái Khế từ ông Trần Mạnh Giang, nộp hồ sơ vào Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Ninh Kiều ngày 1/2/2023. Theo hẹn, ngày 9/2/2023, cơ quan này sẽ có thông báo thuế để bà Huyền Anh nộp và thực hiện sang tên.

Thông báo ngày 7/2/2023 của Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Ninh Kiều về việc trả hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất của bà Huyền Anh

Đến hẹn, bà Anh lại nhận được Thông báo trả hồ sơ số 109/TB-CNVPĐKĐĐ ngày 7/2/2023 của Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Ninh Kiều. Lý do: “Thửa đất đang thực hiện thủ tục chuyển nhượng có Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 879/QĐ-XPHC ngày 15/2/2022, Công văn số 621/VPUB-XDĐT ngày 14/6/2022 và Công văn số 1376/PQLĐT ngày 1/7/2022 về việc kiểm tra đề xuất việc chấp hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính”.

Bà Lăng Quân Huyền Anh tìm hiểu và biết được, Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 879/QĐ-XPHC ngày 15/2/2022 của UBND quận Ninh Kiều phạt ông Giang 25 triệu đồng vì xây nhà ở không có giấy phép; Công văn số 621/VPUB-XDĐT ngày 14/6/2022 của Văn phòng HĐND và UBND quận Ninh Kiều gửi Phòng Quản lý Đô thị quận Ninh Kiều về kiểm tra việc chấp hành của ông Giang; Còn Công văn số 1376/PQLĐT ngày 1/7/2022 của Phòng Quản lý đô thị quận Ninh Kiều gửi Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Ninh Kiều cho biết ông Giang đã nộp phạt hành chính.

Việc xây nhà không phép bị phạt hành chính là chuyện đương nhiên. Tuy nhiên sau khi đã chủ thửa đất đã chấp hành nộp phạt thì mảnh đất đó được chuyển nhượng theo đúng pháp luật.

Một trường hợp khác cũng tại quận Ninh Kiều, vợ chồng ông Cao Thanh Nhàn và bà Đào Thanh Nga chuyển nhượng cho ông Võ Minh Trí 50,3m2 đất ở phường An Bình. Trước khi chuyển nhượng, ông Nhàn và bà Nga xây nhà ở không phép, bị Chủ tịch UBND quận Ninh Kiều ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Nộp phạt xong, họ chuyển nhượng đất cho ông Trí nhưng hồ sơ không được Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Ninh Kiều giải quyết với lý do xây nhà ở không phép đã bị phạt hành chính.

Ông Trí khởi kiện Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Ninh Kiều ra TAND thành phố Cần Thơ yêu cầu giải quyết sang tên thửa đất cho ông. Tòa án xét xử ngày 1/11/2019, Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Ninh Kiều đồng ý giải quyết sang tên thửa đất cho ông Trí.

Án có hiệu lực, ngày 29/11/2019, Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Ninh Kiều tiếp nhận hồ sơ. Ngày 13/12/2019, phần đất chính thức được sang tên ông Trí.

Như vậy, hai vụ việc cùng chung một vấn đề đó là chủ cũ xây nhà không phép bị phạt hành chính. Tuy nhiên, một vụ việc được giải quyết sang tên còn vụ việc kia thì không.

Nói về vấn đề này, thạc sỹ, luật sư Phạm Hồng Du, Giám đốc Công ty Luật TNHH MTV Du và các Đồng sự (Đoàn Luật sư TP Cần Thơ) cho rằng, trong vụ việc bà Lăng Quân Huyền Anh ký hợp đồng nhận chuyển nhượng 61,7m² đất ở phường Cái Khế từ ông Trần Mạnh Giang, các căn cứ không cho chuyển nhượng không có giá trị bởi 2 công văn trao đổi không phải là văn bản quy phạm pháp luật.

Luật sư Du phân tích: “Theo Điều 4, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 thì Văn phòng HĐND và UBND quận Ninh Kiều, Phòng Quản lý đô thị quận Ninh Kiều không có quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật; Đồng thời các Công văn 621/VPUB-XDĐT ngày 14/6/2022 của Văn phòng HĐND và UBND quận Ninh Kiều và Công văn số 1376/PQLĐT ngày 1/7/2022 của Phòng Quản lý đô thị quận Ninh Kiều cũng không phải là văn bản quy phạm pháp luật.

Mặt khác, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Phòng Quản lý đô thị quận Ninh Kiều cũng không có chức năng, thẩm quyền đề nghị Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Ninh Kiều tạm dừng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Giang.

Do vậy, việc Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Ninh Kiều căn cứ vào các văn bản này để làm căn cứ trả hồ sơ của bà Huyền Anh là trái pháp luật”.