Phát Đạt (PDR): Lãi cao nhưng nợ lớn và âm dòng tiền kinh doanh

Công ty Cổ Phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2021 ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.268 tỷ đồng, giảm 3,7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Mặc dù vậy, nhờ giá vốn hàng bán giảm sâu hơn, đến 39,3%, ở mức 411,6 tỷ đồng dẫn đến lợi nhuận gộp quý III/2021 của Phát Đạt thu về đạt 856 tỷ đồng, tăng 34,1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong quý III/2021, chi phí tài chính của Phát Đạt tăng khá mạnh, gấp gần 4 lần cùng kỳ lên 40 tỷ đồng, chủ yếu là chi phí lãi vay. Tương tự, chi phí quản lý doanh nghiệp cũng tăng nhanh từ 32 tỷ đồng lên 56 tỷ đồng.

Kết quả, quý III/2021 Phát Đạt đạt 760 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế. Lợi nhuận sau thuế đạt 607 tỷ đồng, tăng 38,3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguyên nhân lãi tăng mạnh được Phát Đạt lý giải là do công ty ghi nhận lợi nhuận từ việc tiếp tục bàn giao các nền đất khu thấp tầng Phân khu 9 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, Bình Định. Đồng thời, công ty đã chuyển nhượng một phần khu cao tầng Phân khu số 4 và phân khu số 9 tại cùng dự án.

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR)

Tính chung 9 tháng năm 2021, doanh thu thuần của Phát Đạt ghi nhận ở mức 2.391 tỷ đồng, giảm 4,3% so với cùng kỳ, song lợi nhuận sau thuế đạt 1.109 tỷ đồng, tăng 54,5% so với cùng kỳ năm 2020.

Như vậy, so với kế hoạch, công ty mới chỉ hoàn thành trên 50% chỉ tiêu doanh thu thuần và gần 60% kế hoạch lợi nhuận được giao cho cả năm.

Đáng nói, mặc dù lợi nhuận tăng cao nhưng dòng tiền kinh doanh 9 tháng năm 2021 của Phát Đạt lại âm 62 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm ngoái dương 1.768 tỷ đồng.

Theo chuyên gia tài chính, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp biểu thị cho việc hoạt động kinh doanh có thu được tiền về không. Nếu dòng tiền âm có nghĩa rằng công ty chỉ ghi nhận lãi trên sổ sách chứ không thu được tiền về. Do đó, để bù đắp, doanh nghiệp có nhiều lựa chọn, hoặc giảm chi đầu tư, thanh lý tài sản, hoặc tăng cường đi vay.

Chiếu theo báo cáo tài chính, tại thời điểm ngày 30/9/2021, tổng tài sản của Phát Đạt ở mức 19.676 tỷ đồng, tăng 26% so với hồi đầu năm. Trong đó, lượng hàng tồn kho lên tới 11.920 tỷ đồng, tăng thêm 2.590 tỷ đồng, chủ yếu do phát sinh giá trị tại các dự án Bình Dương Tower (1.596 tỷ đồng) và Phước Hải (1.372 tỷ đồng), Trấn Phú Đà Nẵng (630 tỷ đồng), trong khi đó giá trị hàng tồn kho tại Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội giảm hơn 1.000 tỷ đồng về mức 442 tỷ đồng.

Các chuyên gia đánh giá, lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Nếu hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn cho doanh nghiệp.

Hiện nay, tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán bao gồm tồn kho thành phẩm và tồn kho bán thành phẩm.

Trong đó, tồn kho thành phẩm là sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp, trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền.

Đối với tồn kho bán thành sản phẩm hay còn gọi là bất động sản dở dang chủ yếu ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai. Tuy nhiên, đó chỉ là mặt lý thuyết còn trên thực tế rất nhiều dự án thực hiện mãi không xong vì nhiều lý do cả về thủ tục pháp lý, vốn... nên cứ nằm dài trong mục bất động sản dở dang.

"Tỷ trọng hàng tồn kho lớn luôn là mối quan ngại ít nhiều với nhà đầu tư, do tính chất tồn lâu, chôn vốn, chi phí phát sinh", một chuyên gia đánh giá.

Cũng tại thời điểm ngày 30/9/2021, nợ phải trả của Phát Đạt ở mức 11.914 tỷ đồng, cao hơn 14% so với mức ghi nhận hồi đầu năm, chủ yếu là các khoản nợ dài hạn. Đáng chú ý, số nợ phải trả vẫn cao hơn nhiều so với mức vốn chủ sở hữu hiện đang là 7.761 tỷ đồng.