Đề xuất giải pháp gỡ vướng đầu tư xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư

Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH TP Hà Nội Phạm Thị Thanh Mai đánh giá cao hồ sơ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) trình tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách lần này, trong đó có báo cáo kết quả giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”. Đây là một trong những vấn đề là điểm nghẽn khi thực hiện Luật tại các đô thị lớn. Đại biểu cũng nhất trí về 5 nguyên tắc khi tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật như Ủy ban Pháp luật đề ra.

Cần gỡ nút thắt “đất công” xen kẹt trong các dự án

Góp ý về việc phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ĐBQH TP Hà Nội Phạm Thị Thanh Mai đề nghị, bỏ nội dung “Trường hợp trong kế hoạch có sử dụng nguồn vốn ngân sách để phát triển nhà ở thì phải lấy ý kiến của Hội đồng Nhân dân cùng cấp trước khi phê duyệt” quy định tại điểm b khoản 1 Điều 29.

Theo ĐBQH Phạm Thị Thanh Mai, căn cứ để xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh là chương trình đã được HĐND cùng cấp thông qua, UBND cấp tỉnh quyết định phê duyệt. Trong đó, HĐND cũng thông qua kế hoạch đầu tư công trung hạn 5 năm đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước.

Về quy định chủ đầu tư và điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại khoản 4 Điều 35, đại biểu Phạm Thị Thanh Mai nêu ý kiến, phân tích của Ủy ban Pháp luật tại Báo cáo số 2075 cho thấy không nên quy định công nhận chủ đầu tư trong Luật Nhà ở, Luật Xây dựng mà cần thống nhất thực hiện theo Luật Đầu tư.

"Cần bổ sung quy định về việc chấp thuận chủ đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án tại Luật Đầu tư và sửa đổi điểm c khoản 3 Điều 7 của Luật Xây dựng để bỏ thủ tục công nhận chủ đầu tư", Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH TP Hà Nội Phạm Thị Thanh Mai đề xuất.

Trường hợp vẫn giữ quy định công nhận chủ đầu tư trong dự thảo Luật này thì điểm a, b khoản 4 Điều 35 thì Ban soạn thảo xem xét, điều chỉnh theo hướng phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp tỉnh “công nhận chủ đầu tư” đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án có xây dựng công trình nhà ở cấp đặc biệt, cấp I theo quy định của pháp luật về xây dựng thuộc địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH TP Hà Nội Phạm Thị Thanh Mai phát biểu về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) (Ảnh: QH)

Theo đại biểu Phạm Thị Thanh Mai, thực tế, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở hiện nay hầu hết có các công trình cấp đặc biệt, cấp I. Việc phân cấp cho chính quyền địa phương thực hiện để rút ngắn thời gian thực hiện dự án, giảm thủ tục hành chính cho chủ đầu tư và giúp chính quyền địa phương chủ động trong phát triển kinh tế - xã hội.

"Việc phân cấp, ủy quyền là phù hợp với thực tiễn và cần thiết", ĐBQH Phạm Thị Thanh Mai nhấn mạnh.

Về chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại (Điều 36), đối với hình thức sử dụng đất được đầu tư dự án nhà ở thương mại (khoản 4, Điều 36), ĐBQH Phạm Thị Thanh Mai tán thành quy định của dự thảo luật do Chính phủ trình.

Theo đó, quy định đã thể chế hóa chủ trương tại Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương; Việc tháo gỡ, cho phép một số loại đất khác được làm dự án nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện về quy hoạch, vốn, năng lực, kinh nghiệm... sẽ thúc đẩy và giải phóng nguồn lực từ đất đai, góp phần đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Về vấn đề này, ĐBQH Phạm Thị Thanh Mai nhấn mạnh: "Tôi thống nhất với ý kiến của Ủy ban Pháp luật, cần quy định nội dung này tại Luật Đất đai để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật, khắc phục các điểm xung đột, chồng chéo trong thực tiễn".

Trên thực tế, tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị, khi thực hiện giải phóng mặt bằng vướng mắc “đất công” nằm xen kẹt nên ảnh hưởng lớn đến tiến độ giải phóng mặt bằng triển khai dự án. Do đó, tại Điều 36 của dự thảo Luật, ĐBQH Phạm Thị Thanh Mai đề nghị Ban soạn thảo xem xét, quy định cụ thể hướng xử lý trong trường hợp đất “đất công” nằm xen kẹt trong phạm vi ranh giới những dự án này.

Đại biểu Phạm Thị Thanh Mai cũng đề nghị Ban soạn thảo và cơ quan tiếp thu giải trình tiếp tục xem xét quy định cụ thể hướng xử lý trong trường hợp có "đất công" nằm xen kẹt trong phạm vi ranh giới dự án đầu tư xây dựng nhà ở khu đô thị theo hình thức nhận chuyển nhượng.

Cần quy định thời hạn sử dụng chung cư theo quy chuẩn, chất lượng

Thực tiễn, nhiều dự án nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng 20 năm nay, đã bán cho người dân nhưng vẫn thiếu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, như trường học, bệnh viện, bãi đỗ xe... Điều này gây khó khăn cho người dân và quản lý của chính quyền địa phương. Do đó, ĐBQH Phạm Thị Thanh Mai đề nghị, tại khoản 2 Điều 37 dự thảo Luật, quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch, nội dung và tiến độ dự án đã được phê duyệt.

Đồng thời, ĐBQH Phạm Thị Thanh Mai đề nghị, Ban soạn thảo bổ sung quy định phải "bảo đảm đồng bộ và tiến độ theo quyết định của cấp có thẩm quyền và hoàn thành trước khi bán nhà cho người dân". Với dự án có phân kỳ đầu tư thì phải thực hiện xây dựng đúng quy định đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Toàn cảnh Hội nghị ĐBQH hoạt động chuyên trách, nhiệm kỳ khoá XV xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) (Ảnh: QH)

Góp ý về nguyên tắc phát triển nhà ở phục vụ tái định cư (Điều 49), đại biểu Phạm Thị Thanh Mai đề nghị, tại khoản 2 Điều 49 bỏ nội dung: “Trường hợp tái định cư theo hình thức mua, thuê mua nhà ở xã hội thì người được tái định cư được ưu tiên bố trí nhà ở xã hội không phải qua hình thức bốc thăm”. Theo đại biểu, thực tế trong các tòa nhà chung cư sẽ có những vị trí được nhiều người lựa chọn và không muốn chọn. Nếu không có hình thức bốc thăm sẽ không giải quyết được vấn đề này, dễ phát sinh tiêu cực.

Về vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, thời hạn sử dụng nhà chung cư (Điều 58), ĐBQH Phạm Thị Thanh Mai chỉ rõ, với tính chất đô thị lớn, để phát huy hiệu quả sử dụng đất, việc phát triển xây dựng các khu đô thị, nhà ở chung cư theo chiến lược phát triển đô thị là tất yếu. Tuy nhiên, việc đa dạng các loại hình chung cư, phù hợp với thu nhập và xu thế phát triển cần cân nhắc quy định về thời hạn sử dụng chung cư tương ứng quy chuẩn, chất lượng. Như thế, khi các nhà chung cư xuống cấp thì có căn cứ để Nhà nước thu hồi đất.

ĐBQH Phạm Thị Thanh Mai cũng tán thành cao đối với dự thảo quy định các trường hợp thu hồi đất khi nhà chung cư phải phá dỡ nêu tại khoản 4 Điều 60 và điểm c khoản 1 Điều 63. Theo đại biểu, hai trường hợp này đều phải thu hồi đất để thực hiện dự án khác theo quy hoạch hoặc để đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.

Về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều 68, 69 và 70), ĐBQH Phạm Thị Thanh Mai tán thành với Ủy ban Pháp luật theo các nội dung đã chỉnh lý: Đối với các chung cư cũ (xây dựng trước năm 1994) thì tiếp tục thực hiện áp dụng hệ số K bồi thường căn hộ; Đối với chung cư xây dựng sau năm 1994 thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà ở chung cư và được nộp kinh phí này theo tiến độ dự án hoặc sau khi bàn giao căn hộ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt.