Xây dựng cơ chế, chính sách đặc thù gỡ "nút thắt" cải tạo chung cư cũ

Cần thiết bổ sung các quy định mới

Hà Nội hiện có 1.579 nhà chung cư cũ, quy mô từ 2 đến 5 tầng, tập trung chủ yếu tại 4 quận nội thành; Trong đó, nhiều nhà đã xuống cấp nghiêm trọng, hư hỏng nặng, tiềm ẩn nguy hiểm về an toàn, tính mạng và tài sản cho người dân.

Thời gian qua, TP đã tiến hành kiểm định được 401 chung cư; Thực hiện việc di dời người dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm cấp độ D. Hà Nội cũng đã hoàn thành xây mới và đưa vào sử dụng đối với 18 chung cư cũ, 14 dự án đang được triển khai. TP đã giao 19 nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để thực hiện cải tạo, xây dựng lại 30 khu chung cư, đồng thời có nhiều biện pháp để ưu đãi, kêu gọi nhà đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ.

Tuy nhiên, kết quả trên vẫn còn khiêm tốn so với yêu cầu đặt ra. Việc cải tạo, nâng cấp, chỉnh trang các khu chung cư cũ trong nội thành chậm và còn nhiều vướng mắc về cơ chế, chính sách. Năng lực của một số chủ đầu tư, nhà đầu tư, nhà thầu, tư vấn ở một số dự án còn hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu. Công tác rà soát, đánh giá, lập danh mục khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp để công bố thu hút đầu tư còn chậm.

Do đó, nhiệm vụ đặt ra khi sửa đổi Luật Thủ đô năm 2012 là cần có những cơ chế đặc thù về cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị gắn với bảo tồn, phát huy giá trị nội đô và phát triển nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.

Theo TS Đỗ Xuân Trọng, cần tạo cơ chế để người dân sở hữu chung cư cũ, nhà ở cũ được góp vốn cùng nhà đầu tư cải tạo

Trên cơ sở kế thừa Điều 16 Luật Thủ đô năm 2012, Điều 30, Điều 32 dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) đã có những sửa đổi, bổ sung kịp thời các quy định về cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị, phù hợp chủ trương: “Cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị gắn với bảo tồn, phát huy giá trị và khai thác hiệu quả, bền vững các công trình, không gian lịch sử văn hóa tại khu vực nội đô lịch sử” trong Nghị quyết số 15-NQ/TW của Bộ Chính trị.

Cụ thể, tại khoản 2 Điều 30 dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi), “việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà ở cũ, nhà nhiều hộ xuống cấp cấp phải tuân thủ quy hoạch được phê duyệt bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và nhà đầu tư”.

Theo TS Đỗ Xuân Trọng (Trường Đại học Luật Hà Nội), việc đặt ra yêu cầu này là cần thiết bởi khi không đảm bảo hài hoà lợi ích sẽ cản trở đến tốc độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Điều này được minh chứng trong thực tiễn thời gian qua khi cơ chế, chính sách chưa cụ thể làm cho người dân chưa được hưởng bồi thường, hỗ trợ hợp lý và nhận thức được nghĩa vụ trong việc di dời khỏi nhà chung cư cũ xuống cấp nguy hiểm. Nhà đầu tư cũng không “mặn mà” đầu tư khi bị hạn chế về tầng cao xây dựng, nhất là ở khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, theo TS Đỗ Xuân Trọng, quy định trên cũng cần xem xét khi chưa làm rõ việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch nào đã được phê duyệt và như thế nào được coi là đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư; Cũng như chủ thể nào có trách nhiệm trong việc đảm bảo hài hoà lợi ích trên.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) đã bổ sung thẩm quyền cho HĐND TP Hà Nội trên một số nội dung. Trong đó, cho phép HĐND TP được quyền quy định: “Chính sách cải tạo, xây mới nhà ở cũ, nhà nhiều hộ xuống cấp, chung cư cũ, chỉnh trang nhà ở các ô phố và niên hạn sử dụng các nhà chung cư cao tầng” mặc dù có tính đặc thù nhưng không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

“Như vậy, nếu giữ nguyên quyền trên của HĐND TP Hà Nội trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà ở cũ cũng sẽ tựa như “một con tàu trật bánh” thay vì mang dáng dấp một “chính sách đặc thù”- TS Đỗ Xuân Trọng nhìn nhận.

Tạo cơ chế để người dân góp vốn đầu tư, định cư tại chỗ

Để nâng cao hơn nữa hoạt động cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị thông qua xu hướng xây dựng lại chung cư cũ, nhà ở cũ, chỉnh trang phố cổ, phố cũ trong thời gian tới, TS. Đỗ Xuân Hòa đề xuất: Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) cần quy định cụ thể hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà ở cũ, nhà nhiều hộ xuống cấp tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt; Qua đó đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ giữa Luật Thủ đô và Luật Nhà ở.

Dự Luật cũng cần nhấn mạnh việc cân bằng lợi ích giữa Nhà nước - người dân - doanh nghiệp với các giải pháp cho từng chủ thể.

Trong đó, cần tạo cơ chế để người dân sở hữu chung cư cũ, nhà ở cũ được góp vốn cùng nhà đầu tư cải tạo; Sau đó người dân sẽ có những ưu đãi nhất định trong việc chọn căn, chọn tầng tuỳ theo tỷ lệ vốn góp. Nhà đầu tư được Nhà nước hỗ trợ nguồn vốn ưu đãi, giải phóng mặt bằng. Đối với các hộ nhất định không chịu di dời, chính quyền sẽ có biện pháp cưỡng chế để đảm bảo tiến độ dự án

Về thẩm quyền của HĐND TP Hà Nội, TS Đỗ Xuân Trọng đề nghị bổ sung thẩm quyền cho HĐND TP trong việc quy định hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ để tạo ra các “chính sách đặc thù” cho Thủ đô trong bối cảnh hiện nay và đây là cơ sở phát huy tính sáng tạo cho chính quyền Thủ đô trong từng giai đoạn...

Triển khai cải tạo, xây dựng, tái thiết đô thị nhằm tạo ra các khu nhà ở mới góp phần thay đổi diện mạo của Thủ đô là yêu cầu bức thiết trong giai đoạn hiện nay của Hà Nội. Hy vọng tới đây, với các quy định, cơ chế mới được đưa ra tại Luật Thủ đô (sửa đổi), TP Hà Nội sẽ nhanh chóng gỡ được "nút thắt" trong cải tạo, xây mới các chung cư cũ, tạo diện mạo mới cho đô thị Thủ đô theo hướng văn minh, hiện đại.