Hình thức kinh doanh mới triển vọng cho các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp

Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam

Giao dịch bán - tái thuê là gì? Năm ngoái cũng đã có một số thương vụ quan trọng và sự xuất hiện của các tài sản khó bán mong muốn thực hiện bán - tái thuê. Về các giao dịch cho thuê, thị trường có nhu cầu cao đối với các công trình xây sẵn do các nhà cung cấp thận trọng hơn trong việc cam kết thuê đất dài hạn hoặc dựa vào các hợp đồng ngắn hạn với khách hàng của họ.

Bán - tái thuê là một dạng công cụ tài chính đặc biệt, trong đó một bên (gọi là người bán/ người thuê tương lai) sở hữu tài sản sẽ bán tài sản đó cho bên thứ hai (gọi là nhà đầu tư/ người cho thuê trong tương lai). Sau đó, người bán thuê lại tài sản từ nhà đầu tư và trở thành người thuê, và nhà đầu tư sẽ trở thành người cho thuê (chủ sở hữu).

Lợi ích cho người bán trong giao dịch này là họ có thể huy động vốn mà không phải di chuyển địa điểm sản xuất hoặc làm gián đoạn hoạt động kinh doanh. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại, có nhiều khả năng là sẽ cao hơn chi phí mua ban đầu.

Những hình thức của giao dịch bán - tái thuê

Có hai loại giao dịch bán và tái thuê trong ngành: thuê hoạt động và thuê vốn. Hợp đồng bán - tái thuê thường được cấu trúc như một hợp đồng thuê hoạt động nhưng sẽ được coi là một hợp đồng thuê vốn trong một số trường hợp. Thông thường, bán - tái thuê là thuê vốn nếu hợp đồng thuê có điều khoản mua lại hoặc thỏa thuận mua lại với giá chiết khấu hoặc giá trị thuê vượt quá 90% giá trị tài sản.

Bỏ qua các rủi ro chi phí cho thuê, chủ đầu tư vẫn đạt được những lợi ích rõ ràng của một số biện pháp phòng vệ khỏi lạm phát chi phí hoạt động. Nhìn chung, các phương pháp quản lý chi phí hoạt động được xác định theo bốn loại hợp đồng thuê riêng biệt như sau:

Hợp đồng thuê gộp: Người thuê trả tiền thuê và người cho thuê sẽ trang trải mọi chi phí sinh hoạt. Người thuê có thể phải trả tiền cho những sửa chữa đặc biệt theo hợp đồng.

Hợp đồng thuê ròng: Người thuê chịu trách nhiệm thanh toán tiền thuê và chi phí vận hành, tùy thuộc vào hợp đồng là hợp đồng thuê ròng đơn, thuê ròng kép hay thuê ròng ba lần.

Hợp đồng cho thuê lai: Bao gồm cả giá thuê tổng và ròng, trong đó người thuê và chủ sở hữu chia sẻ chi phí vận hành của bất động sản.

Hợp đồng thuê theo phần trăm: Chi phí sẽ phụ thuộc vào lợi nhuận gộp hoặc ròng của bên thuê. Hợp đồng thuê theo phần trăm yêu cầu một khoản tiền thuê tối thiểu để trang trải cho người cho thuê trong trường hợp người thuê dừng hoạt động kinh doanh.

Những tài sản nào có thể được sử dụng để thực hiện giao dịch bán - tái thuê?

Các doanh nghiệp sử dụng hình thức bán - tái thuê thường có tài sản cố định có giá trị cao, chẳng hạn như bất động sản hoặc các thiết bị đắt tiền. Đó là lý do tại sao các công ty bất động sản chọn hình thức bán - tái thuê để tăng vốn; tài sản là tài sản cố định cuối cùng có giá thành cao.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp trong nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm xây dựng, hậu cần, kỹ thuật và nông nghiệp, cũng dựa vào hình thức bán - tái thuê. Các xe tải lớn sử dụng thiết bị hạng nặng và các đầu máy đã đăng ký khác cũng được sử dụng khá rộng rãi.

Cách thức hoạt động

Sau khi mua một tài sản, nhà đầu tư cam kết sẽ thực hiện hợp đồng thuê với người bán với chi phí đã thỏa thuận. Thời hạn cho thuê thông thường đối với các hợp đồng bán - tái thuê là từ 5 đến 10 năm, nhằm đảm bảo có đủ thời gian để nhà đầu tư đạt được lợi nhuận đầu tư của mình.

Tại Việt Nam, lợi suất đầu tư cho các giao dịch này có thể dao động trong khoảng 8-11%. Giao dịch bán - tái thuê thực chất là hai giao dịch trong một: Giao dịch đầu tiên là bán hoặc mua tài sản. Sau khi cả hai bên ký hợp đồng mua bán (SPA) để kết thúc giao dịch mua, họ cũng phải ký hợp đồng cho thuê.

SPA và hợp đồng cho thuê có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, vì giá bán được nêu trong SPA phải cho phép nhà đầu tư đạt được lợi nhuận hấp dẫn so với giá thuê hàng tháng được nêu trong hợp đồng cho thuê.

Do thời gian dài và số lượng lớn các thỏa thuận cần được thương lượng và ký kết, nên liên hệ làm việc với một đơn vị tư vấn bất động sản chuyên nghiệp để hỗ trợ cả hai bên trong giao dịch, tốt nhất là một đơn vị có kinh nghiệm thực hiện thành công các giao dịch bán - tái thuê.

Đơn vị tư vấn đó có thể giúp xác định xem giá bán có phù hợp với thị trường hiện tại hay không. Người đại diện cũng sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc soạn thảo hợp đồng cho thuê mới và sẽ cần đảm bảo tất cả các điều khoản và mức tăng giá thuê hàng năm là hợp lý và phù hợp với thị trường. Hơn nữa, các điều khoản này sẽ cần phải phù hợp với bên thuê và cung cấp cho nhà đầu tư hoặc bên cho thuê lợi nhuận cho thuê thỏa đáng.

Những ai nên thực hiện giao dịch bán - tái thuê?

Các công ty đang tìm kiếm cơ hội tái cấp vốn phù hợp để giải phóng vốn và cải thiện dòng tiền mà không làm gián đoạn hoạt động nên xem xét hình thức bán - tái thuê là một lựa chọn khả thi. Người thuê nên liên hệ với một đơn vị tư vấn là một công ty bất động sản chuyên nghiệp để được hỗ trợ tốt nhất.

Một đơn vị tư vấn có kinh nghiệm có thể giúp họ tính toán giá trị của đất và (các) tài sản xây dựng trên đất, từ đó đề xuất phí thuê hàng tháng hợp lý để đảm bảo ROI (tỷ lệ lợi nhuận ròng trên tổng chi phí đầu tư) thỏa đáng cho chủ sở hữu/ nhà đầu tư mới. Hơn nữa, đơn vị tư vấn sẽ hỗ trợ cả hai bên xây dựng các điều khoản thuê có lợi phù hợp với thông lệ thị trường hiện nay.

Các loại công ty chủ yếu quan tâm đến việc bán - tái thuê thường bao gồm các nhà sản xuất có uy tín trên thị trường, các công ty đa quốc gia, các tổ chức đầu tư, các nhà phát triển công nghiệp, chủ sở hữu bất động sản, quỹ tư nhân và các nhà đầu tư nước ngoài.

Mô hình bán- tái thuê tại Việt Nam

Mặc dù ngày càng phổ biến nhưng hình thức bán - tái thuê vẫn chưa được sử dụng rộng rãi ở Việt Nam. Nhiều nhà sản xuất và công ty hậu cần không nhận thức được tiềm năng tài chính của phương pháp này. Tuy nhiên, một số công ty nước ngoài tại Việt Nam và thậm chí là các công ty trong nước đang bắt đầu thực hiện loại giao dịch trên.

Thương vụ bán - tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của Công ty Trách nhiệm hữu hạn DKSH Việt Nam tại Bình Dương vào năm 2017. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu đô la Mỹ vào kho hàng 66.800 GFA của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree.

Khi xu hướng này tiếp tục phát triển, các nhà đầu tư đang tích cực tìm kiếm các bất động sản công nghiệp để bán - tái thuê. Năm 2020, Savills Việt Nam đã môi giới bán - tái thuê thành công 36.000 m2 GFA (tổng diện tích xây dựng) mặt bằng nhà kho tại Dĩ An, Bình Dương. Trong giao dịch này, Savills đóng vai trò đại diện khách mua. Bất động sản được mua với giá hơn 20 triệu đô la Mỹ và cho thuê lại với thời hạn thuê +5 năm và mang lại lợi nhuận hơn 9% cho nhà đầu tư.

Nhu cầu về đất đai, nhà xưởng, kho bãi tăng cao khiến giá thuê tại các khu công nghiệp gần các thành phố lớn cũng leo thang. Việt Nam có 336 khu công nghiệp với diện tích khoảng 97.800 ha. Trong đó, 261 khu công nghiệp đang hoạt động, 75 khu còn lại đang được giải phóng mặt bằng và chuẩn bị xây dựng.

Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp đang hoạt động đạt 76%. Giá cả tăng vẫn là mối lo ngại đối với các lĩnh vực sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và đồ nội thất. Tỷ giá hối đoái hiện tại vẫn có thể chấp nhận được đối với các nhà sản xuất đa quốc gia có giá trị cao hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, hỗ trợ công nghệ cao và máy móc tự động.