Đặt cọc mua đất, nhọc nhằn đòi lại suốt 5 năm vẫn chưa xong

Khu nhà và đất của hợp đồng chuyển nhượng được đặt cọc

Nhận cọc xong “đổi ý”

Phản ánh đến báo Tuổi trẻ Thủ đô, bà Trần Thị Xuân Thủy (ngụ Quận 5, TP Hồ Chí Minh) cho biết, ngày 28/3/2017, vợ chồng bà có ký với bà Trần Thị Tài (ngụ Phường 6, Quận 5) hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hai căn nhà và đất tọa lạc tại số 260 và 258/1 Hồ Học Lãm, phường An Lạc, quận Bình Tân, TP Hồ Chí Minh, với giá 40 tỷ đồng.

Thực hiện theo hợp đồng, bà Thủy đã đặt cọc 2 đợt với tổng số tiền 15 tỷ đồng cho bà Tài. Tuy nhiên, đến thời điểm công chứng sang tên thì bà Tài bỗng “lật kèo”, không thiện chí làm các thủ tục và không trả cọc. Do đó, bà Thủy đã khởi kiện bà Tài ra TAND quận Bình Tân.

Sau đó, ngày 22/11/2017, TAND quận Bình Tân đã tuyên bà Tài có trách nhiệm trả lại cho vợ chồng bà Thủy 15 tỷ đồng tiền cọc và phạt bồi thường một lần tiền cọc là 15 tỷ đồng (tổng số tiền bà Tài phải trả là 30 tỷ đồng). Tương tự, TAND TP Hồ Chí Minh cũng không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Tài, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đến ngày 15/3/2018, TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh có quyết định Giám đốc thẩm, hủy cả 2 bản án trên và giao xét xử sơ thẩm lại. Sau đó, lần lượt các bản án sơ thẩm của TAND quận Bình Tân và phúc thẩm của TAND TP Hồ Chí Minh vẫn đều tuyên bà Tài buộc phải trả tổng 30 tỷ đồng cho bà Thủy.

Không có căn cứ Giám đốc thẩm

Sau khi có quyết định của hai cấp tòa, bà Tài tiếp tục gửi đơn tới TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh để xem xét Giám đốc thẩm.

Ngày 17/1/2022, TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh ra thông báo số 69/TB-TA, qua đó khẳng định không có căn cứ để kháng nghị theo thủ tục Giám đốc thẩm.

Hồ sơ vụ kiện kéo dài 5 năm chưa có hồi kết

Theo văn bản trên, TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh đã đưa ra các căn cứ như sau: Bà Tài đã nhận tiền cọc 2 lần là 15 tỷ đồng, sau đó không thực hiện đúng thỏa thuận của hợp đồng là hỗ trợ giấy tờ nhà đất để nguyên đơn thực hiện thủ tục chuyển mục đích (hợp thức hóa), mặc dù bà Thủy nhiều lần trao đổi qua điện thoại...

Sau đó, hai bên gặp nhau tại văn phòng luật sư của bà Tài. Lúc này, bà Tài đưa 2 văn bản số 1355/UBND và 1356/UBND ngày 22/5/2017 của UBND phường An Lạc, quận Bình Tân trả lời hồ sơ xin gia hạn thời hạn sử dụng đất của bị đơn có nội dung: “Chưa thể xem xét giải quyết hồ sơ xin gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp vì trên đất đã có nhà. Do đó, UBND phường An Lạc đề nghị bà Tài lập thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định”.

Tuy nhiên, từ đó đến nay, bị đơn không thực hiện theo yêu cầu văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là tiến hành lập thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cũng như không chủ động liên hệ với nguyên đơn để tìm phương án giải quyết.

Quá trình xét xử lại với những chứng cứ cho thấy, nội dung 2 văn bản 1355 và 1356 của UBND phường An Lạc đã thể hiện rõ quan điểm là thủ tục gia hạn chưa được xem xét vì còn thiếu một số thủ tục khác mà bà Tài cần thực hiện. Nội dung này cũng phù hợp với ý chí thoả thuận ban đầu của hai bên, là điều kiện để tiến tới ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khi nhận được 2 văn bản trên, bà Tài lại chọn phương án không thực hiện gì. Do vậy, không thể cho rằng đây là yếu tố khách quan dẫn đến việc không thực hiện hợp thức hóa các thửa đất trên.

Ngoài ra, bản án Giám đốc thẩm số 243/2018/DS-GĐT ngày 23/8/2018 của TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh có nêu: Tại Điều 3 của hợp đồng có thỏa thuận: “Trong trường hợp 2 tháng kể từ ngày đặt cọc đợt 1 mà bên B chưa hợp thức hóa xong thì bên B cũng phải thanh toán số tiền 25 tỷ đồng vào ngày 28/5/2017 cho bên A. Nếu không thì bên B phải chịu mất số tiền đặt cọc hai đợt là 15 tỷ đồng cho bên A mà không có quyền tranh chấp hay khiếu nại gì và bên A có quyền bán cho người khác” để xác định rằng do bên bà Thủy không thực hiện giao tiền lần thứ 3, đã vi phạm thỏa thuận nên bà Tài không có lỗi.

Theo TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh, nhận định trên là không phù hợp với thực tế khách quan trong vụ án này. Bởi lẽ, số tiền đợt 3 này theo thỏa thuận trong hợp đồng là số tiền còn lại mà nguyên đơn phải trả tiếp cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên. Hay nói cách khác, số tiền đợt 3 là số tiền còn lại phải trả hết cho hợp đồng chuyển nhượng.

Ngày 23/5/2017 (trước 2 ngày thoả thuận trả tiền đợt 3) là ngày cả hai bên gặp nhau tại văn phòng luật sư của bà Tài, bản thân bà Tài xuất trình hai văn bản của UBND phường An Lạc và cho rằng căn cứ vào hai văn bản này thì không thể hợp thức hóa các thửa đất trên được. Việc này đồng nghĩa với bà Tài thông báo cho bên nguyên đơn không thể tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng đất trên vào ngày 25/5/2017 tại phòng công chứng. Bởi nếu không hợp thức hóa các thửa đất trên được thì việc tiếp tục thực hiện hợp đồng không có khả năng xảy ra vì phòng công chứng sẽ không tiếp nhận hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên.

Do đó, TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh nhận định, việc thực hiện hợp thức hóa các thửa đất trên là do bà Tài không phối hợp thực hiện theo hai văn bản của UBND phường An Lạc; Không phải bà Tài vẫn thực hiện mà thủ tục này chậm trễ do cơ quan có thẩm quyền chưa tiến hành xong thì mới xem là nguyên đơn vi phạm Điều 3 của hợp đồng. Do đó, không thể cho rằng nguyên đơn vi phạm Điều 3 của hợp đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, vợ chồng bà Thủy vẫn tha thiết muốn tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng đối với các phần nhà đất nêu trên và có thiện chí mua theo giá định giá tại thời điểm hiện tại là 50,5 tỷ đồng (cao hơn giá mua ban đầu là 10 tỷ đồng) nhưng bà Tài vẫn không đồng ý. Điều đó đã chứng minh bị đơn không có thiện chí và không muốn tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng các tài sản trên cho nguyên đơn.

“Do đó, Tòa án hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ, đúng pháp luật. Từ các phân tích trên, không có căn cứ kháng nghị theo thủ tục Giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 448/2021/DS-PT ngày 6/5/2021 của TAND TP Hồ Chí Minh”, văn bản của TAND Cấp cao nêu rõ.

Trước đó, ngày 30/8/2021, Viện KSND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh cũng đã ra thông báo số 908/TB-VC3-V2, nội dung cũng khẳng định không có cơ sở chấp nhận theo đơn đề nghị (Giám đốc thẩm) của bà Tài.

Văn bản của TAND Cấp cao và Viện KSND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh khẳng định không có căn cứ xem xét Giám đốc thẩm

Vì sao không thể thi hành án?

Vụ kiện chưa khép lại vì việc thi hành án đã không thực hiện được, bởi ngày 28/12/2021, Viện KSND Tối cao lại có văn bản số 12/YC-VKS-DS gửi tới Chi cục Thi hành án quận Bình Tân, trong đó yêu cầu hoãn thi hành án Bản án dân sự số 448/2021/DS-PT ngày 6/5/2021 của TAND TP Hồ Chí Minh trong vòng 3 tháng (từ ngày ra văn bản này).

Trao đổi với phóng viên, bà Thủy cho biết: “Sự việc này, vợ chồng tôi đã theo đuổi suốt 5 năm, trải qua 3 cấp tòa và 5 lần xét xử và 1 lần Tòa án Cấp cao ra thông báo. Tất cả các cấp Tòa đều buộc bà Tài phải trả lại tổng số tiền cho vợ chồng tôi là 30 tỷ đồng.

Sau 2 lần hoãn thi hành án để xét xử, đến lần này TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh đã có văn bản trả lời là không có căn cứ để Giám đốc thẩm nhưng Viện KSND Tối cao lại có văn bản hoãn thi hành án để xem xét thì thực sự vợ chồng tôi quá mệt mỏi và suy sụp.

Do đó, tôi rất mong Viện KSND Tối cao và TAND Tối cao sớm xem xét để việc thi hành án được tiến hành theo quy định pháp luật và khép lại vụ kiện”.