Bộ KH&ĐT nói về đề xuất sửa Luật Đầu tư “cởi trói” cho doanh nghiệp bất động sản

Chiều 2/10, tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ, đại diện Bộ KH&ĐT đã thông tin thêm về đề xuất sửa quy định trong Luật Đầu tư đang làm khó hàng trăm chủ đầu tư dự án bất động sản trong thời gian vừa qua.

Cụ thể, trong Luật Đầu tư đang quy định doanh nghiệp không được công nhận là chủ đầu tư dự án nếu khu đất không có một mét vuông đất ở nào, trong khi đó phần lớn các dự án đến nay đều được triển khai từ đất nông nghiệp và đất sản xuất.

Quy định này đã khiến cho hàng trăm dự án bị ách tắc, không được triển khai, dẫn đến nguồn cung giảm và giá nhà tăng cao.

Liên quan đến việc này, Thứ trưởng Trần Quốc Phương cho biết, Bộ KH&ĐT đã trình theo hướng tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp thời gian vừa qua.

Theo ông Phương, hiện nay theo thống kê, có vài trăm dự án trong cả nước đang gặp vướng mắc. Bộ KH&ĐT đã tổng hợp và trình trong dự thảo dự án luật một luật sửa 10 luật liên quan đến tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh.

"Sáng nay (2/10), Chính phủ cũng đã họp bàn về vấn đề này trước khi trình ra Quốc hội, Chính phủ đã thông qua dự thảo và tiến hành các thủ tục. Sắp tới Quốc hội sẽ thảo luận trong kỳ họp thứ 2 và sẽ có thông tin cụ thể về vấn đề này", ông Phương cho biết.

Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Quốc Phương. (Ảnh: VGP)

Thực tế, hiện nay, một số quy định của Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đất đai chồng chéo khiến cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại bị vướng mắc trong quá trình triển khai, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang điêu đứng vì việc này.

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, việc sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 bản chất là sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014, là rất cần thiết và cấp bách để tháo gỡ ngay các khó khăn cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án.

Theo HoREA, cứ 100 dự án nhà ở thương mại, thường chỉ có không quá 5 dự án có 100% đất ở; có khoảng trên dưới 80 dự án có đất ở và các loại đất khác và có khoảng trên dưới 10 dự án có đất nông nghiệp hoặc có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng lại thường là các dự án lớn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, giai đoạn 2015-2020, Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với một trường hợp duy nhất là nhà đầu tư có 100% đất ở, nên nguồn cung dự án sụt giảm rất lớn, dẫn đến ngân sách Nhà nước bị thất thu cả về thuế và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cũng theo HoREA, chỉ tính trong gần 3 năm từ tháng 12/2015-9/2018 đã có hơn 126 dự án nhà ở thương mại tại TP HCM bị “tắc” thủ tục công nhận chủ đầu tư, do các dự án này không thỏa mãn điều kiện có 100% đất ở. Điều này gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp, cho thị trường bất động sản và cho nền kinh tế, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước và là một trong các nguyên nhân làm giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, đẩy giá nhà tăng cao.

Hàng trăm dự án bất động sản đang đóng băng vì quy định trong Luật Đầu tư năm 2020

Lãnh đạo HoREA dẫn chứng, bình quân mỗi dự án có mức đầu tư là 1.000 tỷ đồng, tổng mức đầu tư của 126 dự án lên đến 126.000 tỷ đồng, thì Nhà nước có thể thất thu thuế giá trị gia tăng (10%) là 12.600 tỷ đồng. Nếu những dự án này có lãi 20% với lợi nhuận 25.200 tỷ đồng thì Nhà nước có thể thất thu thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) hơn 5.000 tỷ đồng, chưa tính các nguồn thu khác sau dự án.

Trong khi đó, nếu chủ đầu tư vay 70% tổng mức đầu tư với lãi suất 10%/năm thì đã phải trả chi phí lãi vay trong 5 năm qua lên đến khoảng 44.100 tỷ đồng, chưa tính các khoản tăng chi phí đầu tư, chi phí quản lý doanh nghiệp, bị đọng vốn, lại bị mất doanh thu, mất cơ hội kinh doanh và ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu.

Theo đại diện HoREA, kể từ ngày 1/1/2021, Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, đã nới lỏng thêm việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cho thêm một trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác, nên vẫn còn “bỏ sót” các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, thì vẫn không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Do đó, theo HoREA, nếu không sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 thì các dự án chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở vẫn sẽ tiếp tục không được công nhận chủ đầu tư, mặc dù chỉ chiếm khoảng 10% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường nhưng lại thường là các dự án có quy mô diện tích lớn.

Được biết, trước những kiến nghị của các hiệp hội, các doanh nghiệp bất động sản, Bộ KH&ĐT đã có công văn gửi Bộ Tư pháp để góp ý sửa đổi Luật Đầu tư nhằm tháo gỡ khó khăn cho đầu tư, kinh doanh.

Trong báo cáo gửi Chính phủ mới đây, Bộ Tư pháp cũng đã nêu các đề xuất của một số đơn vị liên quan đến việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020.

Cụ thể, theo đề xuất của Bộ KH&ĐT trên cơ sở tiếp thu ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung quy định này theo hướng các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất ở hoặc các loại đất khác “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai” sẽ được lựa chọn là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, Bộ Tư pháp đề xuất sửa đổi theo hướng doanh nghiệp cần sở hữu quỹ đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Cũng liên quan đến việc sửa đổi này, luật sư Đoàn Trọng Bằng - Giám đốc Công ty Luật Black&White cho rằng, thực tiễn, số ít các nhà đầu tư khi thực hiện dự án nhà ở thương mại mới có quyền sử dụng đất ở hợp pháp để đầu tư xây dựng dự án bởi hầu hết các dự án khu đô thị lớn thường cách xa trung tâm nơi chỉ có các loại đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở).

Do đó, nếu điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 được sửa đổi theo đề xuất của Bộ Kế hoạch và Đầu tư doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” thì vừa giải quyết được vấn đề quản lý Nhà nước là quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đồng thời tháo gỡ được khó khăn cho các nhà đầu tư muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại mà chỉ có loại đất khác không có đất ở.

Theo vị luật sư, việc sửa đổi này sẽ làm tăng nguồn cung nhà ở thương mại cho người dân, góp phần giảm giá nhà đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid 19; đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và khai thác được nguồn lực đất đai: có nhiều dự án sẽ được triển khai hơn nguồn thu của ngân sách sẽ tăng thêm thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp.