Triển vọng khả quan của thị trường nhà ở TP HCM trong trung và dài hạn

Ảnh minh họa

Dưới những tác động tiêu cực của làn sóng Covid từ đầu quý II/2021, lượng căn hộ mới mở bán tại TP Hồ Chí Minh bị hạn chế, cộng với số lượng hàng tồn kho thấp từ các quý trước, dẫn tới nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 3.700 căn, mức giảm thấp nhất theo năm -18%.

Cũng theo đó mà tỷ lệ hấp thủ của phân khúc này xuống tới mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua, với tổng lượng giao dịch chỉ gần 1.400 căn, giảm -35% theo quý và -36% theo năm. Các căn hộ hạng B dẫn đầu lượng giao dịch với 49% thị phần, và đạt tỉ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 52%.

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp tăng, với gần 40% dự án tăng lên trong quý, lên đến 15%, ví dụ như 1 dự án hạng B có giá bán trong quý II tăng 14% so với quý I, đạt 3.200USD/m2; hay 1 dự án khác thuộc phân khúc hạng C có giá bán trong quý II tăng 12% so với quý I, đạt 1800USD/m2.

Lý giải thêm về số liệu này, bà Giang Huỳnh, Quản lý cấp cao, bộ phận Nghiên cứu Savills HCM, cho biết “Khoảng 40% số lượng dự án sơ cấp có giá bán tăng nhẹ, số lượng nguồn cung tăng giá khá nhỏ so với tổng nguồn cung. Việc giá bán các dự án sơ cấp có giá bán cao hơn trước, phần lớn đến từ việc chi phí phát triển dự án có xu hướng tăng dần theo thời gian.

Bà Giang Huỳnh, Quản lý cấp cao, bộ phận Nghiên cứu Savills HCM

Quỹ đất phát triển nhà ở hạn chế, chi phí đất tăng cao, lãi vay, thời gian cấp phép dự án kéo dài, dẫn đến chi phí đầu vào và phát triển dự án của doanh nghiệp càng tăng. Việc thiếu vắng nguồn cung mới cạnh tranh cũng thúc đẩy sự tăng giá cục bộ và chỉ phản ánh yếu tố nguồn cung, chứ không phản ánh tình hình cung cầu thị trường.

Ngoài ra chúng tôi cũng nhận thấy rằng tỷ lệ hấp thụ trong quý thấp, chỉ đạt 35% bởi ảnh hưởng của đợt bùng phát dịch mới nhất, đang phản ánh áp lực về nguồn cầu tại thời điểm hiện tại. Nếu tình hình dịch bệnh không sớm được kiểm soát, tình hình cung cầu của thị trường vẫn sẽ gặp những áp lực tương tự”.

Những căn hộ hạng C có giá dưới 2 tỷ đồng đang thu hút được sự quan tâm của đa số người mua trên thị trường, mặc dù vậy nguồn cung của phân khúc này chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung sơ cấp tại TP HCM và có xu hướng giảm trong thời gian tới. Cũng chính vì thế, thị trường đang chứng kiến xu hướng mở rộng phân khúc căn hộ giá rẻ ra ngoài trung tâm. Cơ sở hạ tầng cải thiện và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng ở khu vực phía Đông (thành phố Thủ Đức) và phía Nam (Quận 7 và Nhà Bè) hỗ trợ cho sự phát triển nhà ở cao tầng.

Các dự án hạ tầng đáng chú ý như tuyến Metro số 1, cầu Thủ Thiêm 2 và 4, mở rộng đường Lê Văn Lương - ĐT826C, đường Long Hậu - ĐT826E và hầm Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ. Đến năm 2024, thành phố Thủ Đức sẽ chiếm lĩnh nguồn cung tương lai với 44% thị phần, Quận 7 chiếm 13% và Nhà Bè chiếm 8%.

Các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang được hưởng lợi từ sự cải thiện hạ tầng giao thông và kết nối các khu vực. Bình Dương có tốc độ đô thị hóa cao, thị trường công nghiệp tăng trưởng nhanh và kết nối giao thông với TP HCM tốt hơn. Chỉ so với căn hộ hạng C tại TP HCM, Bình Dương hiện có giá bán căn hộ thấp hơn (dao động khoảng 800USD đến 2.000 USD/m2 thông thủy); trong khi căn hộ hạng C tại TP HCM có giá dao động từ 1.200USD - 2.600 USD/m2 thông thủy.

Thông tư mới số 03/2021/TT-BXD về việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25m2 sẽ mang lại lợi ích cho các chủ đầu tư dự án hạng C và sẽ cung cấp các căn hộ giá cả vừa phải ra thị trường, tuy nhiên sẽ gặp thách thức trong việc cân bằng chỉ tiêu dân số được phê duyệt cho dự án.

Bà Giang Huỳnh nhận định: “Việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25 m2 có thể giúp ích các chủ đầu tư đa dạng các sản phẩm nhà ở trong bối cảnh giá nhà ở tăng cao, thiếu các lựa chọn cho người mua có khả năng chi trả thấp, căn hộ dưới 2 tỷ đồng khan hiếm. Triển vọng chi phí phát triển dự án tăng, chủ đầu tư sẽ khó còn khả năng cung cấp các dự án nhà ở vừa túi tiền cho người dân.

Các sản phẩm nhà ở diện tích nhỏ có thể đáp ứng nhu cầu của tầng lớp nhập cư có tay nghề và thu nhập cao, các cặp vợ chồng trẻ và người mua đầu tư cho thuê. Tuy nhiên, việc này cũng sẽ gây áp lực rất lớn cho hạ tầng giao thông đô thị và mật độ dân số. Các dự án được cấp phép nên được quy hoạch ở vùng ven để vừa giãn mật độ dân số nội đô, và bớt áp lực lên hạ tầng khu vực trung tâm thành phố”.

Về triển vọng trong tương lai, các chuyên gia đánh giá thị trường nhà ở tại TP HCM sẽ có nhiều tiềm năng trong trung và dài hạn. Trong nửa cuối năm 2021, dự kiến 6.800 căn từ 22 dự án sẽ được chào bán ra thị trường, chủ yếu là căn hộ hạng C chiếm 47% thị phần.

Từ năm 2022 - 2024, nguồn cung tương lai của các căn hộ hạng B dự kiến sẽ tăng và chiếm 53% tổng nguồn cung tương lai, tiếp theo là căn hộ hạng C chiếm 37% và căn hộ hạng A chiếm 10%. Thành phố sẽ đón nhận Khu căn hộ hàng hiệu quy mô lớn đầu tiên Marriott - Grand Marina với giá bán dự kiến trên 15.000 USD/m2. Thành phố Thủ Đức với tốc độ đô thị hóa và cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển chiếm thị phần cao nhất với 44%.