Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trong kỷ nguyên vươn mình

Tạo điều kiện phát triển minh bạch cho thị trường bất động sản

Phát biểu khai mạc diễn đàn, Nhà báo Nguyễn Kim Khiêm, Tổng Giám đốc Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội đặt vấn đề: Hơn một năm trước, khu đất đấu giá tại huyện Hoài Đức, cách trung tâm Hà Nội trên dưới 25km, đã 3 lần được thông báo đấu giá với mức giá khởi điểm hơn 60 triệu đồng nhưng không có nhà đầu tư tham gia nên không thể đấu giá thành công.

Tình trạng đấu giá đất ảm đạm này cũng diễn ra ở nhiều huyện vùng ven vào thời điểm đó. Tuy nhiên đến nay, cũng là khu đất cách trung tâm thành phố hơn 1 giờ chạy xe đã được đấu lên tới hơn 100 triệu đồng, cao nhất lên tới hơn 133 triệu đồng mỗi m2.

Cơn sốt đất nền tại các huyện vùng ven diễn ra suốt hai tháng qua đã đẩy mặt bằng giá chung cư và nhà đất ở Hà Nội lên một mức cao chưa từng có. Nếu tình trạng này không được nhận diện, không được kiểm soát và có giải pháp thích hợp để những cơn sốt ảo đẩy bất động sản lên một mặt bằng giá mới sẽ gây ra nhiều hệ lụy khôn lường đối với nền kinh tế cũng như xã hội.

Các chuyên gia tham dự diễn đàn "Để thị trường bất động sản trở lại lành mạnh và phát triển"

“Vì vậy, tại diễn đàn hôm nay, tôi hy vọng các đại biểu sẽ phân tích sâu và cô đọng những thách thức đặt ra và đưa ra những khuyến nghị chính sách thực tiễn, thúc đẩy một hành lang pháp lý ổn định, tạo điều kiện phát triển minh bạch, bền vững cho thị trường bất động sản. Ngăn chặn lãng phí đất đai, tháo gỡ điểm nghẽn thể chế để huy động nguồn lực dành cho phát triển”, ông Nguyễn Kim Khiêm nhấn mạnh.

Tại diễn đàn, lãnh đạo các cơ quan quản lý, các chuyên gia và doanh nghiệp đã cùng thảo luận những vấn đề tồn tại, bất cập của thị trường bất động sản; nguyên nhân đến từ thể chế chính sách, các điểm nghẽn được tháo gỡ để thống nhất giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, từ đó, trở thành nguồn lực quan trọng cho sự phát triển của đất nước trong kỷ nguyên vươn mình.

Một thị trường bất động sản lành mạnh là thị trường giúp doanh nghiệp bất động sản phát triển bền vững, người dân được tiếp cận nhà ở với giá cả phù hợp; những người thu nhập thấp có một mái ấm trong các khu nhà ở xã hội khang trang, ngăn nắp và những người không có điều kiện mua nhà vẫn có thể sinh sống, yên ổn hạnh phục trong những ngôi nhà đi thuê.

Phát biểu tại diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa nhấn mạnh tầm quan trọng của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2024.

Cụ thể, các điểm mới nổi bật bao gồm đổi mới quy trình và nội dung quy hoạch, giảm bớt các bước phê duyệt kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo linh hoạt và phù hợp thực tiễn. Luật cũng đưa ra các phương thức tiếp cận đất đai đa dạng như đấu giá, đấu thầu, hoặc thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đề cao tính cạnh tranh, công bằng và minh bạch.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa phát biểu tại diễn đàn

Một trong những điểm nhấn quan trọng là thương mại hóa quyền sử dụng đất, cho phép sử dụng đất đa mục đích, mở rộng quyền cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài. Hệ thống thông tin đất đai quốc gia đang được xây dựng, hướng tới vận hành vào năm 2025, góp phần phát triển Chính phủ số, kinh tế số.

Ngoài ra, việc phân cấp toàn bộ thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận cho địa phương giúp tăng tính chủ động và hiệu quả. Đặc biệt, thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận quyền sử dụng đất đang trình Quốc hội sẽ giúp khơi thông nguồn lực đất đai. Những đổi mới này sẽ tạo nền tảng pháp lý minh bạch, giải phóng nguồn lực, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Sử dụng công cụ thuế để hạn chế đầu cơ đất đai

Trao đổi tại diễn đàn, các chuyên gia đã đánh giá cao những bước đột phá của Luật Đất đai 2024. Song, để thị trường bất động sản để phát triển bền vững, các chuyên gia cho rằng còn phụ thuộc nhiều yếu tố.

Theo TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thị trường bất động sản đã và đang phục hồi, dù còn chậm và không đồng đều giữa các phân khúc. Theo ông, cuối năm 2024 - 2025 kinh tế Việt Nam vẫn sẽ phải đối mặt những rủi ro, thách thức chính từ bên ngoài, nhất là địa chính trị, bảo hộ thương mại, biến đổi khí hậu.

Trong khi đó, nội tại nền kinh tế vấn đề giải ngân đầu tư công còn chậm, chưa có đột phá, không đồng đều. Doanh nghiệp còn nhiều khó khăn về pháp lý, chi phí đầu vào còn cao, đơn hàng phục hồi không đồng đều và thiếu bền vững, thiếu lao động, năng suất thấp.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, phát biểu tại diễn đàn

Tuy nhiên, theo TS Cấn Văn Lực các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới vẫn có nhiều cơ hội. Cụ thể, các doanh nghiệp có thể “hưởng lợi” từ các động lực tăng trưởng phục hồi khá của nền kinh tế, dù bất đồng đều (cầu tiêu dùng phục hồi, đầu tư tư nhân phục hồi, thu hút FDI tăng khá…).

Ông cũng lưu ý doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ, nhất là các gói hỗ trợ tài khóa, thuế - phí, tín dụng, cơ cấu lại nợ; các nghị quyết của Trung ương. Đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm, đối tác, chủ động chuyển đổi xanh, chuyển đổi số, kinh doanh tuần hoàn, chuẩn bị tốt cho thực thi các luật như đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực.

Liên quan đến vấn đề này, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội, cho rằng: Thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản, của doanh nghiệp là những “dự án treo” chưa được giải quyết hoặc giải quyết còn chậm thì ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường và lòng tin của người mua nhà.

Cùng đó, việc ban hành các luật, nghị định, thông tư liên quan thị trường bất động sản với những quy định chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo tính an toàn, lành mạnh, bền vững cho thị trường và doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp cần điều chỉnh lại quản trị doanh nghiệp, xác định các chi phí, cơ cấu lại dòng tiền, các thủ tục đầu tư, kinh doanh bất động sản… đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ.

TS Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam tham luận tại diễn đàn

Đề cập tới vấn đề “đầu cơ” của thị trường, PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá, Bộ Tài chính, cho rằng: Cần phân biệt “đầu tư” và “đầu cơ” khác nhau. Đầu cơ là mua sản phẩm để hưởng chênh lệch giá trong thời gian ngắn. Trong kinh tế thị trường, đầu tư cần có đầu cơ. Vậy phải làm sao để hài hoà ngay cả trong đầu tư và đầu cơ để thị trường phát triển bền vững?. Không có cách nào khác là Nhà nước cần phải sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường.

Đồng tình với quan điểm trên, TS Vũ Đình Ánh nhìn nhận: Bất động sản là một loại tài sản hàng hóa đặc biệt. Không chỉ đầu tư, đầu cơ cũng là bình thường. Thuế chỉ là một công cụ hạn chế đầu cơ bất động sản. Với tài sản muốn áp dụng công cụ thuế, cũng chỉ góp phần hạn chế đầu cơ. Điều quan trọng là phải xác định giá đất, thì mới có cơ sở áp dụng các công cụ thuế.

Tại diễn đàn, các chuyên gia cho rằng, câu chuyện xung quanh vấn đề thể chế không bao giờ hoàn hảo 100% - không chỉ trong giai đoạn chuyển tiếp - mà còn trong suốt tiến trình phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, chúng ta vẫn đặt niềm tin để hy vọng rằng các luật mới cùng với những giải pháp trong thời gian tới sẽ tác động tích cực giúp thị trường lành mạnh, bền vững hơn.