Tập trung vào khía cạnh pháp lý và thu hút đầu tư cho TOD

Xây dựng nền tảng pháp lý vững chắc

Phát triển các dự án tập trung vào cơ sở hạ tầng giao thông đòi hỏi một quy trình chi tiết các quy định pháp lý và kế hoạch chiến lược để thu hút nhà đầu tư.

Tham gia tư vấn nhiều cho các dự án cơ sở hạ tầng, dự án bất động sản, tham gia hoàn thiện Luật PPP (đầu tư theo hình thức đối tác công tư), luật sư Lê Nết đề xuất các bước chính để xây dựng một nền tảng pháp lý vững chắc và thu hút nhà đầu tư cho các dự án phát triển tập trung vào giao thông công cộng.

Theo ông Nết, TOD được hiểu phổ biến là một phương pháp lập kế hoạch và thiết kế đô thị tập trung vào việc tạo ra cộng đồng đa dạng, kết hợp sử dụng không gian xung quanh các cơ sở giao thông công cộng, cụ thể nhất là các nhà ga tàu điện đô thị (Mass Rapid Transit - MRT, Light Rapid Transit hay Monorail - LRT, Express Rail Link - ERL).

Hội thảo thu hút đông đảo các chuyên gia tham góp ý kiến

Luật sư Lê Nết cho rằng, để thực hiện dự án TOD, trước tiên cần có cơ chế để bồi thường giải phóng mặt bằng đủ lớn xung quanh các ga MRT. Theo dự thảo sửa đổi luật đất đai, cũng như dự thảo Luật Thủ đô sửa đổi, cơ chế này gọi là thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Khái niệm này tuy còn nhiều tranh cãi nhưng có dường như mọi người đã đạt được đồng thuận, là giải tỏa mặt bằng để xây dựng các khu đô thị chỉnh trang, giảm phát thải, xây dựng môi trường xanh sạch, vệ sinh, tiết kiệm giờ làm của người dân, thì có thể được coi là “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng”.

Vấn đề TOD sẽ liên quan trực tiếp tới Luật Quy hoạch và Luật Đầu tư công. Các vấn đề về thẩm quyền, trình tư, thủ tục, đầu tư xây dựng không có gì thay đổi hoặc cải tiến so với việc thực hiện các dự án hiện nay. Vì vậy, các bất cập hiện nay gần như chưa được giải quyết, Luật Thủ đô sửa đổi cần phải xem xét đệ trình một cơ chế tích cực hơn giảm thiểu rủi ro về thời gian thực hiện dự án.

Vấn đề tiếp theo là làm thế nào để các chính quyền đô thị được phân quyền để chấp thuận phát triển các dự án TOD và lấy tiền bán quyền sử dụng đất các dự án TOD để xây dựng cơ sở hạ tầng (đường tàu điện ngầm, cũng phải là vấn đề nên được xem xét trong Luật Thủ đô sửa đổi hay Nghị định thi hành Nghị quyết 98 về cơ chế đặc thù của TP Hồ Chí Minh…

Thút đầu tư tư nhân

Các khu đất xung quanh bến MRT mà gần CBD là các khu đất có giá trị cao, nên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thay vì tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Ở Việt Nam có bài học thành công của Đà Nẵng tiến hành đấu giá sử dụng đất thay vì đấu thầu thực hiện dự án, đó là bởi: Giá là thứ dễ xác định và công bằng nhất, có thể tiến hành được ngay, mà không bị rủi ro về “cài cắm” các điều kiện khó đánh giá như đấu thầu; giá là thứ có thể đem lại lợi ích cao nhất cho Nhà nước khi tiến hành đấu giá. Trong trường hợp giá bán quá cao thì Nhà nước có thể tiến hành các biện pháp như trả tiền thuê hàng năm (với khả năng thu hồi đất nếu không trả đủ tiền thuê), hoặc các cơ chế khác để tạo nguồn thu ổn định cho Nhà nước.

Luật sư Lê Nết tham luận tại phiên chuyên đề

Nhà đầu tư khi đầu tư vào các khu vực TOD, họ phải tính được suất đầu tư cho một căn hộ là bao nhiêu và với giá đó thì một gia đình phải có thu nhập hàng tháng tối thiểu là bao nhiêu, vay ngân hàng với lãi suất bao nhiêu và trong bao lâu thì mới đủ trả cho căn hộ đó. Họ xác định hiện nay có bao nhiêu gia đình đủ trả tiền cho căn hộ này, từ đó xin áp dụng hệ số sử dụng đất phù hợp, hoặc phải tính lại giá để phù hợp với hệ số sử dụng đất theo quy hoạch.

Có một số người lo ngại đấu giá có thể dẫn đến tình trạng trúng giá bỏ cọc. Điều đó không đáng lo ngại nếu Nhà nước có thể tiến hành đấu giá lại ngay và có các tiêu chí về mục tiêu mong muốn đạt được (KPI) của Chính quyền thành phố. Hiển nhiên giá đất không thể cao nếu chính quyền thành phố ràng buộc nghĩa vụ xây dựng khu nhà ở cho người trung bình nhưng nếu chính quyền không có hạn chế như vậy thì giá đất sẽ lên rất cao, vượt tầm với của người dân thành phố. Như vậy, đấu giá cũng không chỉ quan tâm đến giá, mà còn nhiều yếu tố khác.

Mặt trái của việc đấu giá sử dụng đất là giá đất ở khu trung tâm có thể lên rất cao và vượt quá khả năng của tuyệt đại đa số tầng lớp trung lưu. Vì thế, tầng lớp trung lưu sẽ phải sống ở gần những ga MRT cách ít nhất là 20-30 phút từ ga trung tâm.

Để tránh tình trạng này, thì chính quyền đô thị có thể phải tính lại diện tích căn hộ tối thiểu ở khu trung tâm, hay hệ số sử dụng đất... để sao cho nhà đầu tư có thể bán một căn hộ phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình. Một giải pháp khác là xây dựng nhiều trung tâm (CBD) trong một thành phố, khiến cho ở đâu người dân vẫn có thể đi làm, đi học, đi công viên… gần nhà.

Thu hút đầu tư PPP

Theo luật sư Nết, ngoài việc thu hút đầu tư tư nhân (100%) cho các dự án bất động sản xung quanh TOD, thì một khả năng khác là thu hút đầu tư dưới hình thức PPP (hình thức đối tác công tư) vào các dự án TOD. Ví dụ, đối với tuyến Metro số 1 ở TP HCM, thì đoạn nối dài từ Suối Tiên đến Sân bay Long Thành có thể kêu gọi đầu tư theo hình thức đối tác công tư. Theo đó, nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng đường sắt đô thị, Nhà nước trả tiền xây dựng bằng cách cấn trừ với tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải trả cho các dự án đô thị xung quanh khu Metro đó.

Theo luật sư Nết, ngoài việc thu hút đầu tư tư nhân, thì một khả năng khác là thu hút đầu tư dưới hình thức PPP vào các dự án TOD

Đối với hình thức này, đấu thầu thực hiện dự án là hình thức phù hợp bởi lẽ: Dự án PPP yêu cầu Nhà đầu tư phải bỏ vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Đây là các lợi ích không thể đo bằng giá, mà phải bằng một việc phân tích chi tiết về việc thực hiện dự án, hiểu rõ các quy định về quy hoạch, đánh giá tác động môi trường và các yêu cầu pháp lý, kinh tế, xã hội khác.

“Dự án PPP cần phải có sự hợp tác với chính quyền từ địa phương đến thành phố, Trung ương để điều chỉnh dự án với các kế hoạch phát triển đô thị hiện tại. Điều này có thể giúp tối ưu hóa quy trình quy định và tạo điều kiện cho một con đường pháp lý trôi chảy hơn cho từng dự án cụ thể.

Chúng ta dễ hình dung là hình thức đấu giá sẽ phù hợp với các khu đất thương mại, dịch vụ, còn đấu thầu thực hiện dự án với các khu phức hợp, có nhà ở, công trình công cộng… và các nhà phát triển phải là những người có kinh nghiệm. Như vậy, trước khi tiến hành đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, Nhà nước cần đánh giá khả năng thực hiện và tác động của dự án PPP…”, luật sư Lê Nết gợi ý.