Nhận diện “tương lai của condotel”

Ông Phạm Hưng, Chủ tịch Hội đồng quản tri Cen Invest tại phiên thảo luận

Bài liên quan

Nên hay không đầu tư vào căn hộ Condotel?

Phát biểu tại phiên thảo luận, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, loại hình condotel (căn hộ khách sạn) xuất phát từ thực tế đời sống. Bên cạnh loại hình khách sạn, trong nhu cầu đi du lịch luôn phát sinh nhu cầu cần nơi để ở lâu dài hoặc phục vụ cho gia đình, thậm chí cho 1 nhóm người đi du lịch. Điều này đang nằm đúng vào phân khúc condotel. Loại hình này đã phát triển trên thế giới lâu rồi trên các thị trường khu vực như: Thái Lan, Indonesia… kể cả Mỹ. Thực tế có nhiều câu hỏi liên quan đến việc mô hình này ở các quốc gia khác gì so với Việt Nam, đặc biệt là cam kết lợi nhuận?

Trên thực tế, khi đưa vào phân tích một mô hình, ở một góc độ nào đấy, mức lợi nhuận 12% thì không hẳn là đã cao. Nếu đưa vào phân tích một mô hình vận hành kinh doanh ở một địa điểm đẹp, chủ đầu tư đủ năng lực, bản thân nhà điều hành có uy tín, mức độ 6-10% là hoàn toàn có thế đạt được.

Theo Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, rõ ràng đây là câu chuyện có nhiều vấn đề cần bàn thảo. Trong quá trình phát triển condotel, có nhiều vấn đề đặt ra về nhu cầu sử dụng, dịch vụ, quản lý… Bên cạnh đó, cần xác định nếu là condotel dùng cho nghỉ dưỡng thì nên rõ ràng. Khi đã là condotel cần phải có sự quản lý, vận hành.

Bà Đỗ Thị Hằng - Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội

Đồng thời, các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, có nhiều trường hợp biết thị trường Việt Nam nhiều tiềm năng nhưng cũng đang cần có sự đảm bảo, quy định rạch ròi để đầu tư.

Chia sẻ thêm về nội dung này, ông Phạm Thanh Hưng (Shark Hưng), Chủ tịch Hội đồng quản trị Cen Invest cho biết, câu chuyện condotel hiện nay rất nóng. Tuy nhiên với lĩnh vưc bất động sản dành cho nghỉ dưỡng và du lịch có nhiều hình thái kinh doanh ví dụ như khách sạn.

Bên cạnh đó, cũng có các sản phẩm “giới tính linh hoạt” khi có thể là khách sạn, có thể là loại hình bán kỳ nghỉ không sở hữu tài sản; hoặc gói thuê chung, sở hữu tài sản, đưa vào vận hành khai thác nhưng không được dùng riêng; hoặc là condotel thuần túy và kinh doanh theo mô hình kinh doanh homestay.

Ít nhất có 4 loại mô hình kinh doanh dựa trên nền tảng là một căn hộ có thể sử dụng vào mục đích du lịch hoặc lưu trú.

Theo Shark Hưng, với câu chuyện pháp lý, vì là 4 loại trên nên rơi vào vùng quản lý nào cũng đúng. Mỗi một sản phẩm ở vùng nào thì phụ thuộc vào quy hoạch của vùng đó. Nếu quy hoạch là đất ở thì là homestay, là đất thương mại dịch vụ chỉ có thể khách sạn hoặc bán kỳ nghỉ không sở hữu tài sản. Pháp lý rơi vào vùng gì thì thuộc quy hoạch về chức năng sử dụng đất.

Liên quan đến vấn đề lo lắng việc quy hoạch là condotel nhưng cho cư dân vào ở không có trường học, bệnh viện. Ông Hưng cho rằng “đây là sự lo lắng quá xa khi các nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm nào đều rõ các chức năng, thành phần của nó”.

Theo ông Hưng, cần phân biệt rõ vấn đề sở hữu và khai thác sử dụng. Nếu là sở hữu thì phụ thuộc vào quy hoạch về đất đai. Còn vấn đề quyền sử dụng như thế nào thì là quyền của khách hàng.

“Hãy tách hai việc rõ ràng, sở hữu là một chuyện và vận hành khai thác là việc khác” – ông Hưng nhấn mạnh.

Tại Diễn đàn ông Trương Xuân Quý - Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Flamingo cho biết trước khi bắt đầu vào Việt Nam, condotel xuất hiện tại Mỹ vào những năm 80. Tại Mỹ, với dòng sản phẩm condotel hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư chỉ cam kết lợi nhuận tạm thời để nhà đầu tư quan tâm và yên tâm về tỷ suất lợi nhuận. Sau đó, tùy theo khả năng vận hành, số lượng khách, sự thay đổi của chính sách thì con số lợi nhuận cam kết này có thể được chủ đầu tư chia sẻ ở mức cao hơn nhưng cũng có thể ở mức thấp hơn. Nhìn lại sự phát triển của condotel tại Việt Nam trong thời gian qua, thì con số cam kết lợi nhuận của condotel tại Việt Nam đang là cuộc đua của các chủ đầu tư.

“Nhiều chủ đầu tư có diện tích dự án quy mô chỉ 1 ha cũng làm condotel, chủ đầu tư có quy mô diện tích là 5 ha cũng làm condotel, chủ đầu tư có diện tích lên đến 100 ha cũng làm condotel…. Do đó, điều quan trọng hơn cả với nhà đầu tư là họ lựa chọn được các chủ đầu tư có uy tín bởi tại nhiều quần thể condotel đôi khi chỉ có 100 căn condotel nhưng lại được đặt ở nơi có quần thể tiện ích hiện đại, vị trí đắc địa, tỷ lệ lấp đầy cao... thì cam kết lợi nhuận ở mức cao cũng là điều khả thi”, ông Qúy nhấn mạnh.

Liên quan đến vụ việc của dự án Cocobay Đà Nẵng, ông Quý cho rằng đây chỉ là 1 doanh nghiệp trong hàng trăm doanh nghiệp vận hành về condotel. “Do đó, cụm từ “vỡ trận” mà dùng chung cho cả condotel thì quá nặng. Cocobay đơn giản chỉ là sự đào thải của thị trường mà thôi”, ông Quý nhấn mạnh. Tiếp lời ông Quý, ông Phạm Thanh Hưng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Cen Invest nói rằng tại một số nước trên thế giới, các chủ đầu tư condotel chỉ đưa ra phương án dự phòng về tỷ suất lợi nhuận theo kinh nghiệm họ.

Tại Việt Nam, ông Hưng khẳng định nhà đầu tư hoàn toàn có thể nhìn thấy và tính toán được tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư cam kết thì họ có thể trả hay không?

Nếu chúng ta mua sản phẩm condotel với giá khoảng 3 tỷ đồng tại một địa điểm nào đó mà chủ đầu tư cam kết tỷ suất lợi nhuận là 10% thì giá cho thuê phòng khoảng 3triệu đồng/ngày. Nhà đầu tư hoàn toàn có thể quan sát được xem với giá thuê như thế, với tiền phòng như thế thì khách hàng có thuê không? Họ thuê như thế có đắt không? Ở khu vực đó thì tỷ lệ lấp đầy phòng là bao nhiêu?… đó đều là những con số mà nhà đầu tư hoàn toàn có thể quan sát được”, ông Hưng nói.

Bà Nguyễn Thị Minh Tâm, Đại diện Bộ Tài Nguyên và Môi trường

Ông Hưng cho rằng nhà đầu tư hoàn toàn có thể đưa ra quyết định đầu tư dựa trên quan sát của mình.

“Dựa trên những thông tin có thể quan sát như condotel được đặt ở khu du lịch có vị trí nào, tỷ lệ lấp đầy phòng ra sao, giá phòng có phải chăng không… thì cam kết lợi nhuận là điều mà nhà đầu tư hoàn toàn có thể xác định xem chủ đầu tư có khả năng trả cho mình không?”, ông Hưng nói.

Trả lời câu hỏi: “Chúng ta vừa đưa ra rất nhiều vấn đề về cam kết của chủ đầu tư; tiềm năng của dự án; công cụ tính toán cho nhà đầu tư; phân loại hình để nhà nước quản lý vận hành dễ hơn… Các ông, bà có mặt ở đây có chia sẻ gì?”.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội khẳng định: Nếu đã tham gia đầu tư mà chỉ là “tay mơ” thì nên xác định có rủi ro. Nếu xem đó là khoản đầu tư chắc chắn nhà đầu tư đó sẽ có tính toán và các công cụ tính toán hiện nay là không khó. Ví dụ việc phải xem xét trên các thị trường ở Đà Nẵng, Phú Quốc… là khác nhau.

Trường hợp nhà đầu tư nếu không tự xem xét được thì sẽ có các đơn vị để tính toán hỗ trợ khâu cuối.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thái Bình - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đông Tây Land cho biết: “Trong một đánh giá của chúng tôi, thị trường đã có mức tăng trưởng hơn gần đây, dĩ nhiên không thể có sự phát triển như giai đoạn mấy năm trước và phải cần thời gian. Tôi cho rằng, chúng ta đang lo lắng quá và vụ việc Cocobay chỉ là tai nạn. Nó giống như vụ việc trước đây tại thị trường TP HCM, khi một chung cư bị cháy thì rất nhiều người lo sợ và sức mua sụt giảm. Nhưng một dự án không phải là mẫu số chung cho cả thị trường”.

“Sau sự việc Cocobay tôi cho lại là tốt bởi chúng ta có thời gian để đánh giá lại, khách hàng cần đánh giá lại năng lực của chủ đầu tư, tiềm năng của từng sản phẩm, vận hành của từng chủ đầu tư. Các chủ đầu tư cũng thông qua việc này xem lại các cam kết, thực hiện, dịch vụ tiện ích có đảm bảo cho nhà đầu tư tin tưởng hay không để có thể đảm bảo lợi ích cho khách hàng. Thị trường trong thời gian qua đang phát triển ở bề rộng thì sẽ đi vào chiều sâu cùng với sự phát triển như vũ bão của du lịch Việt Nam” – ông Bình cho biết.

Là đại diện cho doanh nghiệp phân phối, ông Hoàng Đình Khiêm - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Kinh Doanh và Phát triển Địa ốc VietstarLand cho rằng, điều quan trọng nhất đối với condotel hiện nay sau sự việc Cocobay đó chỉ là vấn đề tâm lý. Một quần thể ở Vinpearl, bản thân tôi cũng là nhà đầu tư mua nhiều. Đây cũng là thời gian để thanh lọc lại thị trường. Dưới góc độ phân phối sẽ bị ảnh hưởng nhưng đây là thời điểm để nhà đầu tư, chủ đầu tư cùng nhìn lại, xem xét lại và thận trọng hơn trong những cam kết cũng như giao dịch đầu tư” – ông Khiêm nói.

Bà Trần Thị Mỹ Lộc - Phó Tổng Giám đốc phụ trách kinh doanh Công ty cổ phần Vinhomes

Có mặt tại phiên thảo luận, bà Trần Thị Mỹ Lộc - Phó Tổng Giám đốc phụ trách kinh doanh Công ty cổ phần Vinhomes cho biết: “Tôi xem vấn đề của Cocobay trong một hình ảnh đoàn quân thì có 1 anh lính ngã xuống nhưng cả đoàn quân vẫn tiến về phía mặt trời. Tuy nhiên, cần sự đồng hành của những chủ đầu tư uy tín, có tâm và cam kết thiết thực cho nhà đầu tư”.

Theo bà Mỹ Lộc, trong sự việc này, để đánh giá sai phải có 3 mặt để đánh giá, đó là: nhà đầu tư chỉ mới dựa vào những cam kết lợi nhuận đầu tư, chưa hiểu được thực chất của bất động sản nghỉ dưỡng, việc chọn chủ đầu tư, dự án nào, cam kết được thực hiện hay không là do năng lực chủ đầu tư về vận hành…

Về phía các cơ quan chức năng thì việc soát xét các dự án condotel đã cốt lõi hay chưa. “Về phía chủ đầu tư chúng tôi đưa ra cam kết dựa trên sự vận hành dự án tốt, nếu một dự án tốt rồi thì những dự án tiếp theo sẽ được kéo theo. Với những dự án chúng tôi chỉ đưa ra cam kết 3 năm mà thôi như dự án ở Phú Quốc, bởi có những dự án đi kèm theo. Tuy nhiên, có dự án chúng tôi cam kết tới 5 năm bởi hiện dự án đang đứng độc lập. Vậy thì, 3 năm hay 5 năm đó là thời gian đạt lợi nhuận ở mức độ nào thì chúng tôi đưa ra con số đó chứ không phải như hiện nay các chủ đầu tư đưa ra để cạnh tranh thị trường” – bà Mỹ Lộc nói.

Theo bà Mỹ Lộc, những cam kết lợi nhuận được tính toán dựa vào năng lực vận hành và quản lý là đơn vị kinh doanh của chủ đầu tư chứ không phải đưa ra như mục tiêu bán hàng.

“Tôi cho rằng mối quan hệ chủ đầu tư và khách hàng như vợ chồng, luôn sát cánh với nhau”. – bà Mỹ Lộc nhìn nhận.

Ông Vương Duy Dũng - Đại diện Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng

Có mặt tại phiên thảo luận, ông Vương Duy Dũng - Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: đến nay câu chuyện condotel đã có quá trình phát triển tương đối dài và không còn là mới dù vẫn còn nóng. Cho đến thời điểm này, không còn vấn đề thiếu hoặc không có hành lang pháp lý cho condotel.

Do đó, theo ông Dũng chỉ cần xem vấn đề “lan can” đã đủ để bảo vệ cho condotel hay chưa?

Cũng theo ông Dũng, để câu chuyện condotel phát triển bền vững, lành mạnh, Thủ tướng đã giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng, Bộ Tài Nguyên & Môi trường và Bộ Văn hóa, Thể thao & Du lịch, trong đó, về phía Bộ Xây dựng có nhiệm vụ bổ sung, hoàn thiện tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng các loại hình chung cư, các loại hình công trình condotel, officetel, loại hình công trình nghỉ dưỡng.

“Thực hiện nhiệm vụ chỉ đạo của Thủ tướng, hiện tại, Bộ Xây dựng cũng đã nghiên cứu tiêu chuẩn, quy chuẩn cho nhà chung cư trong đó có nội dung quy định về condotel và officetel. Hiện tại, bộ quy chuẩn này đã được hoàn thiện và gửi cho Bộ Khoa học và Công nghệ thẩm định trước khi ban hành theo quy định của Luật ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn” – ông Dũng nhấn mạnh.

Tại Diễn đàn, bà Nguyễn Thị Minh Tâm, Đại diện Bộ Tài Nguyên và Môi trường cho biết hiện tại Bộ đang tiến hành sửa Luật Đất đai. Về hành lang pháp lý cho condotel, Bộ sẽ căn cứ vào chỉ đạo Chính phủ thì có điều chỉnh thích hợp hơn để loại hình du lịch kiểu mới này phát triển.