GS Đặng Hùng Võ: Khơi thông sông Cổ Cò – Gặt hái giá trị tăng thêm từ đất đai

Cảnh quan thực tại của sông Cổ Cò

Sông Cổ Cò kéo dài từ Cửa Hàn ( Đà Nẵng) đến Cửa Đại ( Hội An); Tổng chiều dài khoảng 28km; trong đó, đoạn qua tỉnh Quảng Nam khoảng 20km. Chiều dài qua Điện Bàn và Hội An khoảng 10km.

Dự án nạo vét, khơi thông sông Cổ Cò đã được Chính phủ đưa vào danh mục công trình ưu tiên đầu tư nhằm thực hiện mục tiêu thích ứng với biến đổi khi hậu, đồng thời phát triển giao thông cũng như kinh tế - xã hội của hai địa phương Quảng Nam và Đà Nẵng. Đặc biệt là tiềm năng gặt hái giá trị tăng thêm từ đất đai sau khi dòng sông này được khơi thông.

Nhìn từ kinh nghiệm phát triển bất động sản

Giáo sư Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng: Tại các nước phát triển, lý thuyết phát triển thị trường bất động sản (BĐS) vẫn nói rằng “thứ nhất là vị trí, thứ hai là vị trí và thứ ba vẫn là vị trí”.

Cách nói này mang tính khái quát rằng vị trí của một BĐS là yếu tố quyết định giá trị của BĐS, còn vị trí đó ở đâu phụ thuộc vào các tiện ích của nơi đó mang lại. Trong giai đoạn trước đây, vị trí được ưa chuộng là tại trung tâm đô thị, nơi có tiện nghi hạ tầng và dịch vụ công cộng tốt nhất. Nhưng hiện nay, vị trí được ưa chuộng lại là các khu vực xa trung tâm đô thị, nơi gần với thiên nhiên xanh, chất lượng môi trường cao và có kết nối thuận lợi với các trung tâm phát triển.

Có thể thấy, hiện những nơi đang có cảnh quan thiên nhiên ở một mức độ nhất định, đầu tư nâng cấp cảnh quan thiên nhiên là cách tốt nhất để thu được giá trị từ BĐS tăng thêm. Chính vì nắm bắt được lợi thế đó, trong những năm gần đây, các nhà đầu tư đã quan tâm tới dải đất dọc bờ biển nối giữa Đà Nẵng và Hội An. Rất nhiều dự án đã được giao đất để phát triển BĐS nhà ở và BĐS du lịch, nghỉ dưỡng.

GS Đặng HÙng Võ phát biểu tại Hội thảo về dự án khơi thông sông Cổ Cò được tổ chức tại Quảng Nam (Ảnh: ND)

Nếu sông Cổ Cò được khôi phục như xưa thì chắc chắn giá trị giao thông đường thủy được khôi phục mà giá trị du lịch cao hơn giá trị giao thông - vận tải. Mặt khác, lợi ích nhiều hơn là giá trị cảnh quan mặt nước, làm cho vùng đất ven sông Cổ Cò có giá trị đất đai tăng lên rất cao. Hơn nữa, việc khơi thông sông Cổ Cò còn tạo thêm động lực cho phát triển mạnh về du lịch kết nối Đà Nẵng với đô thị cổ Hội An và Thánh địa Mỹ Sơn.

Một quy hoạch hợp lý đã đưa Đà Nẵng trở thành một thành phố đáng sống với giá đất tăng lên đáng kể. Một đặc điểm đáng quan tâm là Đà Nẵng phát triển mạnh dựa vào nguồn lực từ đất đai. Cụ thể hơn là dựa vào giá trị đất đai tăng thêm trên dải đất từ sông Hàn tới bờ biển.

Sở Xây dựng Quảng Nam trình bày về quy hoạch dự án sông Cổ Cò (Ảnh: ND)

Cơ chế nào để đầu tư khơi thông sông Cổ Cò?

Tại cuộc Hội thảo mới đây về Dự án khơi thông sông Cổ Cò được tổ chức tại TP Hội An (Quảng Nam), trong bài phát biểu của mình ông Đặng Hùng Võ đã nhấn mạnh về cơ chế để đầu tư làm sao phải đạt hiệu quả cao nhất.

Theo ông Võ, cần phải bàn kỹ 2 vấn đề: Thứ nhất, quy hoạch và kiến trúc cảnh quan và thứ hai là thu xếp nguồn lực vốn đầu tư. Trong đó, vấn đề quy hoạch và kiến trúc cảnh quan là điều cần xem xét trước vì giá trị đất đai tăng thêm cao hay thấp là do yếu tố này tạo ra.

Để giải quyết vấn đề này, cần tới sự đóng góp của các nhà quy hoạch và các kiến trúc sư giỏi. Một cách thức thường áp dụng là mở cuộc thi về phương án quy hoạch và kiến trúc cảnh quan. Từ đó có thể lựa chọn phương án phù hợp nhất theo ý kiến từ nhiều phía khác nhau, từ hội đồng chuyên môn và từ phản hồi của người dân.

Cũng theo ông Võ, vấn đề phức tạp và khó khăn hơn chính là tạo nguồn lực tài chính. Dự án cần một lượng ngân sách nhà nước nhất định để chuẩn bị đầu tư và khởi động dự án. Lượng ngân sách này sẽ được bù đắp lại bằng giá trị đất đai tăng thêm thu được sau khi dự án hoàn thành.

Ngoài ra, Đà Nẵng và Quảng Nam có thể mở đợt vận động đóng góp từ các dự án đã được triển khai, từ những người đang sử dụng đất vì giá trị đất đai sẽ được tăng thêm trong tương lai do dự án mang lại.

“Rất tiếc là Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều có quy định mang tính nguyên tắc là “Nhà nước thu lại giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra”, nhưng quy định này hoàn toàn không có biện pháp để thực hiện. Vậy giải pháp hiện có thể sử dụng chỉ là động viên sự đóng góp tự nguyện. Phần kinh phí còn thiếu để thực hiện dự án, các địa phương có thể vay của Quỹ phát triển đất và từ Kho bạc nhà nước. Các khoản thu từ đất với giá trị đất đai cao hơn sau khi dự án hoàn thành sẽ trả lại các khoản đã vay. Về nguyên tắc, kinh phí thực hiện dự án khơi thông sông Cổ Cò hoàn toàn có thể lấy từ giá trị đất đai tăng thêm trong tương lai”, ông Võ chia sẻ.

Vị trí khu vực nghiên cứu quy hoạch sông Cổ Cò

Ông Đặng Hùng Võ khẳng định, sông Cổ Cò sau khi được khôi phục sẽ tạo giá trị đất đai tăng thêm rất cao và tạo giá trị gia tăng cho du lịch. Mặt khác, dự án cũng tạo được tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ, chất lượng cao trên vùng đất nối giữa Đà Nẵng và Quảng Nam, liên kết Thừa Thiên - Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam thành một trung tâm du lịch mạnh của Bắc Trung bộ.