Nhức nhối "nạn" phân lô, bán nền trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

Phân lô, bán nền dưới "vỏ bọc" dự án

Thời gian qua, báo Tuổi trẻ Thủ đô đã có nhiều bài viết phản ánh việc nhiều người dân bức xúc vì tình trạng mua bán mất kiểm soát của những dự án "bánh vẽ", chưa đủ pháp lý xảy ra trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.

Cụ thể như, Công ty TNHH Đầu tư Môi giới Bất động sản Vạn Phúc đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng khi chưa đủ điều kiện theo quy định. Trong đó, có khách hàng được công ty này chuyển nhượng 2 lô tại xã An Viễn, huyện Trảng Bom (Đồng Nai). Tuy nhiên, tại thời điểm chuyển nhượng, quyền sử dụng đất của 2 lô này vẫn chưa được hình thành. Phát hiện vụ việc, khách hàng đòi lại tiền thì không được nên đã "tố" công ty này đến nhiều cơ quan chức năng xử lý.

Tương tự, Công ty CP Đầu tư Bất động sản Thời Đại (Thời Đại Land) cũng bị khách hàng tố lừa đảo tại dự án KDC Bàu Cạn (còn có tên gọi khác là Terminal Long Thành). Cụ thể, dự án trên tuy chưa được hoàn thiện về thủ tục pháp lý, chưa chuyển mục đích sử dụng đất, chưa hoàn thành cơ sở hạ tầng theo quy định, thực trạng chỉ là bãi đất trống nhưng bằng “Thỏa thuận đặt cọc”, Thời Đại Land đã thu tiền của rất nhiều khách hàng… Hiện tại, vụ việc đã được Công an tỉnh Đồng Nai chuyển đơn và hồ sơ cho Cơ quan CSĐT Công an TP HCM giải quyết theo thẩm quyền.

Thực trạng nhiều dự án tại Đồng Nai khác xa với quảng cáo...

Theo ghi nhận thực tế cho thấy, không khó để bắt gặp những khu đất được "quây lại" thành một khu riêng, đóng cột mốc từng nền, cắm bảng rao bán công khai. Những khu đất này hầu hết đều là đất nông nghiệp, số ít là đất nông nghiệp vừa được chuyển mục đích sử dụng thành đất ở nông thôn, đứng tên cá nhân rồi được nhiều đơn vị rao bán dưới "vỏ bọc" tên một dự án.

Điển hình như trên địa bàn phường An Hòa (TP Biên Hòa) vừa xuất hiện một dự án với tên Khu dân cư thương mại liền kề KDL Sơn Tiên (tên thương mại Sơn Tiên Residence), tọa lạc tại đường Nguyễn Trung Trực, có diện tích 5.700m2, quy mô 52 nền.

Theo quảng cáo, dự án được gắn với những câu từ “hoa mỹ” như: Địa thế kim cương - kết nối giao thương, nằm ngay cửa ngõ thành phố sáng tạo, trực thuộc đô thị vệ tinh TP HCM hiện đại bậc nhất;... Cư dân tại đây có thể dễ dàng di chuyển đến các trung tâm kinh tế lân cận hoặc các tỉnh thành khác nhanh chóng, sổ hồng riêng từng nền.

Đặc biệt, dự án được nhấn mạnh nằm liền kề Khu du lịch phức hợp Sơn Tiên. Tuy nhiên, thực tế Khu đô thị và du lịch sinh thái Sơn Tiên vốn dĩ đã là một dự án “tai tiếng”, đã từng bị Thanh tra Chính phủ kết luận có nhiều sai sót, bất cập về giá đền bù, tiến độ kéo dài 20 năm vẫn chưa xong.

Quảng cáo hấp dẫn về dự án Sơn Tiên Residence

Vào vai khách hàng liên hệ theo thông tin quảng cáo, phóng viên được một người tên L tư vấn "nhiệt tình" về dự án qua zalo. Theo L cho biết, giá nền dự án Sơn Tiên Residence dao động khoảng 17 đến 18 triệu/m2 tùy diện tích, cọc trước 15%, khi nào cơ sở hạ tầng hoàn thiện thì mới phải đóng tiếp. L khẳng định, hiện tại dự án Sơn Tiên Residence đang “sổ chờ”, tức là vẫn đang nộp hồ sơ và chờ kết quả để phân lô, tách thửa. Tuy nhiên, L cam kết xây “thoải mái” và liên tục mời chào khách mua ngay để có giá tốt, vì nếu có sổ là “giá lên cao lắm!”.

Hình ảnh thực tế của dự án Sơn Tiên Residence

Để tạo thêm niềm tin, L còn cung cấp nhiều hồ sơ chứng minh “pháp lý” dự án trên. Trong đó thể hiện, dự án Sơn Tiên Residence thuộc thửa đất số 87, 183, 184, 185, 186, 187, 188, 189, 190 - Tờ bản đồ số 31 do cá nhân ông Phan Hòa Hiệp đứng tên, đồng thời cũng là chủ đầu tư dự án.

Cùng với đó, Công ty CP Đầu tư Phát triển Bất động sản Thiên Phúc Hưng (địa chỉ BN4-LK12, Đường N1, Khu phố 7, phường Thống Nhất, TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, gọi tắt là Công ty Thiên Phúc Hưng) là đơn vị phân phối độc quyền bao tiêu sản phẩm và phát triển dự án.

Thông báo của Công ty Thiên Phúc Hưng về phương thức thanh doán dự án

Ngoài ra, để tăng thêm niềm tin, L đã đưa ra “Hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất” mà Công ty Thiên Phúc Hưng đã đứng ra ký và thu tiền của khách hàng. Qua đó, Công ty Thiên Phúc Hưng đã bán nền có ký hiệu C-12, diện tích 70.45 m2 cho một khách hàng với giá 1.435.270.000 đồng.

Ngoài Công ty Thiên Phúc Hưng, dự án còn được giới thiệu có sự góp mặt của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Bất động sản Miền Nam với vai trò là đơn vị phát triển; Đơn vị phân phối có Techhome và An Phú Thịnh Investment (như tại tờ rơi quảng cáo).

Những thông tin bất ngờ

Để làm rõ những thông tin liên quan dự án Sơn Tiên Residence, phóng viên đã liên hệ các đơn vị liên quan. Theo đó, thông tin từ một cán bộ phường An Hòa (TP Biên Hòa) cho biết, trên địa bàn không có dự án Sơn Tiên Residence. Về phía UBND TP Biên Hòa cho biết, đang tổng hợp thông tin để phúc đáp cho Báo.

Trong khi đó, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Bất động sản Miền Nam thừa nhận có phân phối dự án trên nhưng bán không được nên đã ngưng. (?) Tuy nhiên, khi liên hệ lại theo số hotline của công ty này thì được một nhân viên cho biết dự án hiện tại đã bán hết. Đối với Công ty Thiên Phúc Hưng sau khi tiếp nhận nội dung, phóng viên đã nhiều lần liên hệ nhưng vẫn không có bất cứ phản hồi nào.

Trụ sở Công ty Thiên Phúc Hưng

Theo luật sư Võ Tấn Lộc, luật sư thành viên Công ty Luật Long Phan PMT cho biết, căn cứ theo điểm a, khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai 2013; Khoản 17, Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, thì điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải…

Cũng theo luật sư Lộc, nếu căn cứ vào các thông tin pháp lý mà dự án Sơn Tiên Residence đang có thì tính đến thời điểm hiện tại dự án chưa đáp ứng đủ yêu cầu để thực hiện việc đặt cọc, thu tiền của khách hàng. Đây cũng có thể coi là rủi ro pháp lý đối với những giao dịch dân sự liên quan đến sản phẩm của dự án này. Đặc biệt về phía khách hàng sẽ là người dễ bị chịu thiệt hại nhất.