Hải Dương: Nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ đổ vỡ hàng loạt?

Văn bản hướng dẫn thiếu tính thực tiễn?

Cuối năm 2022, trong khi thị trường bất động sản đang đóng băng, tính thanh khoản thấp, nguồn vốn ngày càng cạn kiệt... thì các doanh nghiệp bất động sản ở Hải Dương lại gặp khó khăn gấp bội, đứng trước nguy cơ đổ vỡ hàng loạt. Nguy cơ này hiện diện rõ hơn khi UBND tỉnh Hải Dương ban hành Hướng dẫn số 3224/HD-UBND ngày 7/11/2022 về việc xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh.

Hướng dẫn số 3224/HD-UBND của UBND tỉnh Hải Dương không chỉ gây bức xúc, khiến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn lao đao mà các kiến nghị, phản ánh từ phía cộng đồng doanh nghiệp bất động sản dường như cũng bị tỉnh phớt lờ...

Hướng dẫn số 3224/HD-UBND ngày 7/11/2022 của UBND tỉnh Hải Dương về việc xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư

Sau một năm ban hành, Hướng dẫn số 3224/HD-UBND của UBND tỉnh Hải Dương về việc xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư đã lộ rõ rất nhiều bất cập, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, kinh doanh của tỉnh.

Cụ thể, Hướng dẫn số 3224/HD-UBND về tính tiền sử dụng đất bằng phương pháp thặng dư quy định: “Thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật là 30 tháng kể từ thời điểm giao đất; chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật cuối tháng thứ 12 là 40% tổng chi phí xây dựng; chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật cuối tháng thứ 24 là 40% tổng chi phí xây dựng; chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật cuối tháng thứ 30 là 20% tổng chi phí xây dựng.

Thời gian bán hàng là 30 tháng; thời điểm tính doanh thu (cả doanh thu đất nền và nhà ở) là thời điểm cuối tháng thứ 24 kể từ thời điểm giao đất; tỷ lệ doanh thu cuối tháng thứ 24 là 40% tổng doanh thu; tỷ lệ doanh thu cuối tháng thứ 36 là 40% tổng doanh thu; tỷ lệ doanh thu cuối tháng thứ 42 là 20% tổng doanh thu”.

Doanh nghiệp khó càng thêm khó

Theo các doanh nghiệp đang trực tiếp đầu tư bất động sản tại Hải Dương, việc xác định thời điểm phân bổ chi phí xây dựng, thời điểm xác định doanh thu… như Hướng dẫn số 3224 là chưa phù hợp, thiếu nhất quán với thời điểm các doanh nghiệp trúng thầu. Điều này dẫn đến mọi tính toán, dự phòng của doanh nghiệp gần như bị “vỡ trận”.

Đại diện một số doanh nghiệp cho biết, họ là những đơn vị đã tham gia đấu giá dự án bất động sản tại tỉnh Hải Dương, được lựa chọn là nhà đầu tư theo quyết định trúng thầu của UBND tỉnh và ký hợp đồng đầu tư với các UBND huyện và UBND tỉnh theo quy định tại Nghị định 30/2015/NĐ-CP và Nghị định 25/2020/NĐ-CP.

Những dự án dạng này đã được giao đất từ 2-4 năm, đến nay, các chủ đầu tư đã hoàn thành cơ bản các hạng mục như: Giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật… và đều chưa được xác định tiền sử dụng đất, chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định.

Việc UBND tỉnh Hải Dương ban hành Hướng dẫn 3224/HD-UBND về tính tiền sử dụng đất như một hành động đảo chiều chính sách đột ngột dẫn đến mọi tính toán, dự phòng của doanh nghiệp đều bị “vỡ trận”. Bởi vì, thời điểm những doanh nghiệp này dự thầu đều dựa theo các thông số kinh tế, kỹ thuật, pháp lý trong hồ sơ mời thầu, bao gồm chi phí thực hiện dự án (M1) phải lớn hơn M1 tối thiểu trong hồ sơ mời thầu và các quy định pháp luật đang có hiệu lực.

Việc xác định thời điểm phân bổ chi phí xây dựng, thời điểm xác định doanh thu trong Hướng dẫn 3224/HD-UBND của UBND tỉnh Hải Dương là chưa phù hợp, thiếu nhất quán ở thời điểm các doanh nghiệp trúng thầu.

Một góc thành phố Hải Dương

“Việc hướng dẫn như trên thể hiện sự áp đặt tùy tiện, chủ quan của người ban hành bởi lẽ, quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014: Để có thể kinh doanh bán đất đúng quy định, nhà đầu tư cần hoàn thành hạ tầng kỹ thuật và được nghiệm thu, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, tức là ít nhất đến tháng thứ 30 (đối với dự án 20-50ha) nhà đầu tư mới đủ điều kiện kinh doanh dẫn đến chênh lệch về thời điểm bắt đầu kinh doanh 18 tháng (tháng thứ 12 theo hướng dẫn).

Mặt khác các dự án chưa được xác định tiền sử dụng đất nên thời điểm kinh doanh thực tế còn kéo dài hơn nữa (đến thời điểm hiện tại các dự án đã giao đất từ 24- 44 tháng)”, đại diện một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Hải Dương cho biết.

Trong văn bản hướng dẫn, UBND tỉnh Hải Dương đã yêu cầu áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, yêu cầu này không phù hợp với quy định của pháp luật, nhất là không phù hợp với tinh thần quan điểm của Bộ Xây dựng theo Công văn số 5143/BXD-KTXD.

Ngoài ra, sau khi giao đất, các dự án chưa được các cơ quan quản lý Nhà nước tỉnh Hải Dương xác định và thông báo tiền sử dụng đất phải nộp, đây là nguyên nhân khách quan ngoài khả năng của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, đến ngày 7/11/2022, Hướng dẫn 3224/HD-UBND được ban hành, áp dụng hồi hoàn cho cả dự án cho cả các dự án chưa được UBND tỉnh xác định giá đất dẫn đến tiền sử dụng đất “tăng xông” lên đến hơn 150% (tức là tăng gấp 1,5 so với Quyết định số 3311/QĐ-UBND ngày 25/9/2019 được UBND tỉnh Hải Dương ban hành trước đó để làm căn cứ xác định giá đất).

Bên cạnh đó, trong Hướng dẫn của UBND tỉnh Hải Dương còn đưa ra các hàng loạt các quy định tréo ngeo, tài sản so sánh không tương đồng với tài sản đánh giá quy định tại Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT. Lựa chọn tài sản so sánh ở vị trí có giá trúng đấu giá cao bất thường so với những khu đất đấu giá khác trong khu vực là chưa phù hợp theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai về nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.

Ngoài ra còn một số nội dung không phù hợp khác như: Không xem xét giảm trừ các yếu tố bất lợi khi so sánh các lô đất trong dự án có kích thước hình thang (2 cạnh không bằng nhau giữa cạnh mặt tiền và cạnh cuối lô đất) với lô đất làm tài sản so sánh có kích thước đồng nhất, vuông vắn vì các lỗ có dạng thang sẽ khó thanh khoản hơn, cũng như giá trị bị giảm nhiều so với các lỗ đất vuông vắn khác.

Nhận thấy hướng dẫn có nhiều nội dung tréo ngoe, làm đội chi phí lên rất lớn, dự án không thể tiếp tục triển khai, buộc phải “đắp chiếu, trùm mền” vì không còn khả thi, các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn tỉnh đã đồng loạt có kiến nghị gửi UBND tỉnh bằng văn bản nhưng đều bị “phớt lờ” không được xem xét, giải quyết thấu đáo, dứt điểm.

Điều đó đã khiến các doanh nghiệp cùng hàng nghìn lao động rơi vào cảnh lao đao, suy kiệt, kinh doanh, dự án bị ngừng trệ, phát sinh lãi vay, chi phí sản xuất tăng cao và vô vàn khó khăn khác, dẫn đến làn sóng nguy cơ phá sản lan rộng đối với các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn tỉnh Hải Dương.

Có đi ngược lại tinh thần của Chính phủ?

Quy định tại Điều 152 Luật Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật năm 2013 nêu rõ: Văn bản quy phạm pháp luật của HĐND, UBND các cấp, chính quyền địa phương ở đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt không được quy định hiệu lực trở về trước.

Rõ ràng, việc mở rộng phạm vi áp dụng và điều kiện chuyển tiếp theo Hướng dẫn 3224/HD-UBND là rất bất thường, nối tiếp hàng dài các quy định mâu thuẫn, chồng chéo trong văn bản do UBND tỉnh Hải Dương ban hành, ảnh hưởng rất lớn đến tính hiệu quả, tính khả thi khi thực hiện dự án đối với doanh nghiệp.

Từ nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản đảo chiều và rơi vào ảm đạm. Các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản trên cả nước gặp không ít khó khăn; thậm chí nhiều doanh nghiệp đã cạn kiệt nguồn vốn, rơi vào cảnh lâm nguy, nhân sự trong ngành bị thất nghiệp hàng loạt... Trước tình trạng cấp bách đó, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để tháo gỡ, cởi trói khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo đó, khoảng 20 nghị quyết, nghị định, thông tư, quyết định… đã được Chính phủ ban hành từ nửa cuối năm 2022 đến nay nhằm hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn, vướng mắc. Tinh thần chung là: Các Bộ, ngành, địa phương, người dân, doanh nghiệp, chủ thể có liên quan chung sức, đồng tâm, hợp lực để vượt qua khó khăn, thách thức, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Chưa hết, tại buổi làm việc với Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về giải quyết khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản giữa tháng 5/2023, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cũng đã nhấn mạnh: “Phải tháo gỡ kịp thời để giải phóng nguồn lực từ các dự án bất động sản. Vướng mắc ở cấp nào thì cấp đó phải giải quyết, có thời hạn cụ thể và chịu trách nhiệm trước Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ nếu để chậm trễ, gây thiệt hại về kinh tế...”.

Mới đây, phát biểu kết luận tại cuộc họp với một số Bộ, ngành, địa phương, hiệp hội… giải quyết khó khăn, vướng mắc liên quan đến công tác định giá đất, ngày 30/10/2023, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cho rằng, mọi vướng mắc để đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế, thậm chí vi phạm pháp luật, chủ yếu do vấn đề định giá.

“Phương pháp, trình tự, nội dung xác định giá đất phải khả thi, sát thực tế, phù hợp với năng lực thực hiện, khoa học, khách quan, minh bạch, bảo đảm lợi ích công bằng giữa người dân, doanh nghiệp, Nhà nước”, Phó Thủ tướng Chính phủ yêu cầu.

Và tinh thần xuyên suốt, quyết liệt, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo phải tháo gỡ những khó khăn vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho doanh nghiệp phát triển; phải biến chủ trương, chính sách thành hành động cụ thể của mỗi cán bộ, công chức thực thi công vụ, đừng coi doanh nghiệp là đối tượng quản lý mà là đối tượng phục vụ.

Tuy nhiên, từ vụ việc UBND tỉnh Hải Dương ban hành Hướng dẫn số 3224/HD-UBND ngày 7/11/2022 cho thấy vẫn còn tình trạng phớt lờ chỉ đạo, ban hành văn bản thiếu tính thực tiễn, thiếu trách nhiệm, có nhiều nội dung chồng chéo, gây mâu thuẫn, bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp. Sâu xa hơn, những chính sách bất cập như vậy sẽ làm kìm hãm, tạo rào cản cho sự phát triển kinh tế - xã hội và môi trường đầu tư kinh doanh của địa phương.