Bất động sản công nghiệp - điểm sáng trên thị trường giữa thời Covid-19

Tiềm năng còn rất lớn

Với việc Covid-19 vẫn đang được kiểm soát, chiến dịch tiêm vaccine để đạt miễn dịch cộng đồng đã và đang được Chính phủ cùng các tỉnh, thành đẩy mạnh… các chuyên gia nhận định, trong thời gian tới kinh tế tại các tỉnh phía Nam nói riêng sẽ có những sự khởi sắc. Trong đó, lĩnh vực công nghiệp, BĐS được đánh giá sẽ sớm phục hồi và có tiềm năng phát triển nhất.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea), hiện nay cả nước có 335 khu công nghiệp (KCN) được thành lập, trong đó có 260 KCN đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy gần 76% và 75 khu đang xây dựng. Tại khu vực phía Nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tại TP Hồ Chí Minh là 88%, Bình Dương là 99%, Long An là 84%, Bà Rịa - Vũng Tàu là 79%...

Các KCN thu hút được nhiều nhà đầu tư khi tỷ lệ lấp đầy rất cao

Còn theo Cục Đầu tư nước ngoài, tính đến 20/8/2021, lĩnh vực BĐS thu hút FDI với tổng vốn đăng ký đạt gần 1,6 tỷ USD, đứng thứ 3 trong các lĩnh vực, ngành nghề thu hút vốn FDI. Các tỉnh phía Nam như Long An, TP Hồ Chí Minh, Bình Dương vẫn là những địa phương thu hút được nhiều FDI nhất cả nước.

Cụ thể, Long An dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đăng ký trên 3,6 tỷ USD, chiếm 18,9% tổng vốn đầu tư đăng ký. TP Hồ Chí Minh đứng thứ hai với tổng vốn đăng ký gần 2,2 tỷ USD, chiếm 11,4% tổng vốn đầu tư. Bình Dương đứng thứ ba với gần 1,7 tỷ USD, chiếm 8,7% tổng vốn đầu tư.

Hiện một số tỉnh, thành khu vực phía Nam đã có kế hoạch mở rộng các KCN để thu hút thêm đầu tư nước ngoài, như Long An đã được phê duyệt bổ sung 3 KCN mới vào quy hoạch quốc gia: KCN Sài Gòn - Mê Kông có diện tích 200ha, KCN Tân Tập có diện tích 654ha và KCN Lộc Giang có diện tích 466ha.

Long An cũng là tỉnh có rất nhiều lợi thế khi tiếp giáp TP Hồ Chí Minh, giao thông đồng bộ với các tỉnh miền Tây Nam Bộ, và đặc biệt có Cảng Quốc tế Long An (thuộc Đồng Tâm Group) đóng trên địa bàn hoạt động rất sôi động.

Tại Đồng Nai, các huyện Long Thành, Cẩm Mỹ, Thống Nhất, Trảng Bom, Nhơn Trạch và TP Long Khánh cũng có kế hoạch xây dựng thêm các KCN, mỗi KCN từ 200ha đến 900ha nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của tỉnh này...

Bên cạnh đó, hoạt động M&A BĐS công nghiệp cũng diễn ra sôi động tại khu vực phía Nam với sự xuất hiện của nhiều “ông lớn” mới, như Boustead Projects, ESR Cayman Limited... Theo đó, trong quý III/2021, KTG Industrial sẽ cho ra mắt sản phẩm nhà xưởng xây sẵn tại KCN Nhơn Trạch 2 - Nhơn Phú, Đồng Nai với tổng diện tích khoảng 6ha. Đây là sản phẩm được đồng phát triển bởi Boustead Projects và KTG Industrial.

Còn ESR Cayman Limited, nền tảng BĐS hậu cần lớn nhất tại Châu Á - Thái Bình Dương và Công ty CP Phát triển Công nghiệp BW (BW), nhà phát triển và vận hành BĐS công nghiệp và hậu cần hàng đầu tại Việt Nam, đã liên doanh để phát triển 24ha đất công nghiệp tại KCN Mỹ Phước 4 gần TP Hồ Chí Minh. Các thương vụ này được kỳ vọng sẽ giúp Việt Nam thu hút thêm nhiều ông lớn trong lĩnh vực BĐS Công nghiệp và Logistics đầu tư vào Việt Nam.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS công nghiệp cũng đang giao dịch tích cực, trong quý II/2021, các mã cổ phiếu liên quan BĐS công nghiệp đều báo lãi. Nỗi bật trong số đó, cổ phiếu BCM của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP tăng hơn 22% trong 2 tháng trở lại đây, đứng giá 48.350 đồng/đơn vị với khối lượng giao dịch khớp lệnh hơn gần 220 nghìn đơn vị/phiên tại thời điểm đóng cuối tuần ngày 10/9.

BCM cũng đang thực hiện chiến lược phát triển, mở rộng quỹ đất KCN ra các tỉnh như Long An, Đồng Nai, Bình Phước, Bình Định với tổng quy mô hơn 4.000ha. Trong khi đó, doanh nghiệp này đang sở hữu 1.000ha KCN có thể sẵn sàng cho thuê ở những vị trí chiến lược như Bàu Bàng, Mỹ Phước tại Bình Dương.

Cảng Quốc tế Long An

Cần thêm giải pháp thúc đẩy BĐS công nghiệp

Nhiều nhà phân tích kinh tế cho rằng, BĐS công nghiệp tại phía Nam trong thời gian tới vẫn là phân khúc phát triển mạnh mẽ, đáng đầu tư và được các nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt quan tâm. Bên cạnh đó, các khu dân cư phụ trợ cho KCN cũng sẽ phát triển mạnh mẽ, đầy tiềm năng vì đáp ứng nhu cầu ở thực cho đội ngũ chuyên gia, người lao động.

Một số địa phương có lợi thế như Bình Dương, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu... đang thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài, bởi các đòn bẩy như chính sách tốt và hệ thống giao thông đang rất phát triển, đồng bộ, ngoài ra đòn bẩy nhân lực cũng là yếu tố giúp các địa phương này thu hút được các nhà đầu tư.

Theo bà Regina Lim - Giám đốc Nghiên cứu thị trường vốn Châu Á - Thái Bình Dương của JLL nhận định, BĐS hậu cần (logistics) và công nghiệp, bao gồm kho bãi, chuỗi cung ứng và cơ sở sản xuất sẽ đón nhận nguồn vốn đầu tư mạnh mẽ trong thời gian tới. Bởi sức hấp dẫn của các tài sản logistics và công nghiệp sẽ chỉ theo chiều tăng lên trong mắt các nhà đầu tư. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư chỉ mới bắt đầu tái phân bổ danh mục đầu tư và cần tăng tỷ lệ đầu tư tài sản logistics lên 40 - 50% trong thời gian tới khi họ tìm cách phân bổ vốn vào các tài sản tạo ra thu nhập ổn định.

Các khu đô thị phụ trợ sẽ thúc đẩy phát triển BĐS công nghiệp

Ông Hoàng Đình Thảo, chuyên gia đầu tư BĐS chia sẻ, các nhà phát triển BĐS công nghiệp cần thực hiện những giải pháp dài hạn để duy trì và phát huy lợi thế của loại hình này, như việc mở rộng diện tích KCN, phát triển hệ thống giao thông, bảo đảm môi trường, các dịch vụ phụ trợ và chỗ ở cho cán bộ, công nhân viên phục vụ tại các KCN

Nhận định về các giải pháp để phát triển BĐS công nghiệp, ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Kinh tế và Chính sách ngân hàng, phân tích, thời gian tới Chính phủ và các Bộ, ngành cần có nhiều giải pháp hỗ trợ về cơ chế, chính sách để doanh nghiệp có thể nắm bắt cơ hội, thúc đẩy mạnh mẽ BĐS công nghiệp. Bên cạnh đó, cần thiết kế khu đô thị vệ tinh cho các KCN nhằm thu hút nhà đầu tư và người lao động. Những khu đô thị vệ tinh đó phải bảo đảm được an sinh, sức khỏe cho các chuyên gia, công nhân và người dân.

Bên cạnh đó, nhờ Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam và các nước Liên minh Châu Âu EVFTA được ký kết vào tháng 8/2020, làn sóng các KCN mới đang đồng loạt hình thành được kỳ vọng sẽ là “thỏi nam châm” thu hút dòng vốn ngoại, thúc đẩy BĐS công nghiệp phát triển mạnh mẽ và bền vững.