Bức tranh bất động sản mới sau làn sóng giãn đô thị

Hạ tầng mở đường cho một chu kỳ mới

Những năm gần đây, TP HCM không còn phát triển trong ranh giới hành chính truyền thống. Thành phố đang bước vào giai đoạn “giãn nở” mạnh mẽ, khi các trục giao thông xuyên vùng, những tuyến kết nối chiến lược và quy hoạch liên kết vùng được thúc đẩy với tốc độ nhanh chưa từng có. Điều này không chỉ tác động trực tiếp đến tổ chức không gian đô thị, mà còn làm thay đổi hoàn toàn cấu trúc của thị trường bất động sản.

Không gian sống, làm việc và đầu tư giờ đây không gói gọn trong khu vực trung tâm, mà được mở rộng ra các đô thị vệ tinh, các địa phương giáp ranh và toàn bộ Vùng động lực phía Nam.

Tại TP Hồ Chí Minh làn sóng giãn dân khỏi khu vực lõi trung tâm đang diễn ra mạn mẽ đặc biệt về phía tỉnh Bình Dương cũ

Tại tọa đàm “Xu hướng và cơ hội đầu tư bất động sản tại các khu đô thị Vùng động lực phía Nam: Tác động quy hoạch - liên kết vùng” diễn ra ngày 3/12, nhiều chuyên gia đã cùng phân tích về những yếu tố đang định hình lại bản đồ phát triển của thị trường.

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group, cho rằng thị trường đang đứng trước một giai đoạn có tính bản lề. Lần đầu tiên trong nhiều năm, dư địa phát triển không chỉ đến từ nội lực của TP HCM, mà còn từ sự liên kết ngày càng chặt chẽ với Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và các địa phương trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Theo ông Lâm, vấn đề cốt lõi hiện nay nằm ở tầm nhìn quy hoạch dài hạn và khả năng tổ chức hạ tầng kết nối. Nếu các tuyến giao thông trục ngang, trục dọc, và vành đai liên vùng được hoàn thiện đúng tiến độ, khái niệm “trung tâm” sẽ dần được tái định nghĩa. Người dân hoàn toàn có thể sinh sống tại các đô thị vệ tinh, nơi có chất lượng sống tốt, mật độ thấp hơn nhưng vẫn kết nối thuận tiện với lõi đô thị.

Bên cạnh đó, thị trường hiện vẫn thiếu nguồn cung tại phân khúc cao cấp, hạng sang trong khi nhu cầu về sản phẩm bất động sản xanh, bền vững, thân thiện môi trường lại tăng mạnh. Đây được xem là khoảng trống lớn cho các chủ đầu tư có năng lực, có tầm nhìn dài hạn tham gia, đón đầu một thế hệ sản phẩm mới.

Liên kết vùng tạo lực đẩy giá trị

Dưới góc độ pháp lý và kinh tế vùng, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội, nhận định lợi thế then chốt của bất động sản khu vực phía Nam nằm ở vị thế trung tâm tài chính - kinh tế của TP HCM, đồng thời ở khả năng mở rộng không gian phát triển ra bên ngoài khu lõi.

Khách mời Tham gia Diễn đàn Bất Động Sản vùng động lực Phía Nam lần I

Ông cho rằng, ba yếu tố đang trực tiếp nâng tầm giá trị thị trường gồm: vai trò đầu tàu của TP HCM; sự bứt phá của hạ tầng chiến lược nổi bật là Cảng hàng không quốc tế Long Thành; và triển vọng tuyến đường sắt cao tốc Bắc - Nam trong tương lai. Những yếu tố này không chỉ giúp rút ngắn thời gian kết nối, mà còn làm thay đổi dòng dịch chuyển dân cư, lao động và dòng vốn đầu tư.

Bất động sản, vì thế, cũng dịch chuyển theo những “trục lực” mới của nền kinh tế. Những khu vực từng được xem là xa trung tâm nay lại trở thành tâm điểm của các kế hoạch phát triển đô thị quy mô lớn, mang tính bài bản và có chiều sâu.

Đô thị vệ tinh tâm điểm của nhu cầu ở thực

Từ góc độ thị trường, TS Huỳnh Thanh Điền, Đại học Nguyễn Tất Thành, cho rằng một sản phẩm bất động sản chỉ thực sự có giá trị khi đáp ứng được đồng thời ba yếu tố: nhu cầu ở thực, năng lực triển khai của doanh nghiệp và khả năng tiếp cận dòng vốn của người mua.

Top 5 dự án phát triển đô thị TOD tiềm năng nhất tại Vùng động lực Phía Nam

Vùng động lực phía Nam đang hội tụ cả ba điều kiện này. Dân số trẻ, lực lượng lao động dồi dào, nhu cầu an cư ngày càng cao, trong khi mặt bằng giá và quỹ đất tại khu vực ven đô, giáp ranh vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng. Chính điều đó khiến các đô thị vệ tinh dần trở thành lựa chọn ưu tiên của người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn.

Khi các khu đô thị mới được phát triển đồng bộ với hạ tầng, tiện ích, y tế, giáo dục và thương mại, chúng không còn là “khu ở xa trung tâm” mà trở thành những cộng đồng sống hoàn chỉnh, góp phần giảm áp lực dân số và hạ tầng cho khu vực nội đô TP HCM.

Tầm nhìn siêu đô thị và khát vọng bứt phá

Ở bình diện vĩ mô hơn, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Thành viên Tổ Tham mưu Thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP HCM, đánh giá thành phố đã đạt quy mô của một “mega city” về mặt dân số và diện tích. Tuy nhiên, quy mô kinh tế – với GRDP khoảng 120 tỷ USD vẫn còn khiêm tốn nếu so sánh với các trung tâm tài chính hàng đầu thế giới.

Việc mở rộng không gian phát triển thông qua liên kết vùng sẽ giúp TP HCM gia tăng cả về đất đai, lao động lẫn nguồn lực phát triển. Đây là tiền đề quan trọng để hướng đến mục tiêu dài hạn: xây dựng một vùng siêu đô thị có quy mô kinh tế hàng trăm tỷ, thậm chí tiệm cận mốc 1.000 tỷ USD trong tương lai.

Trong quá trình đó, việc điều chỉnh và hoàn thiện khung thể chế, đặc biệt là các chính sách đặc thù theo Nghị quyết 98, được kỳ vọng sẽ tạo ra cú hích mạnh mẽ, tháo gỡ các rào cản và thúc đẩy dòng vốn đầu tư đổ vào những dự án mang tính liên kết vùng.

Bảo Ngọc